戴德梁行:土地市場2000億元年交易量提前達陣

MyGo
分享:
瀏覽數 :  16
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】戴德梁行2020年9月29日表示,第三季台北市A級辦公大樓空置率為4.6%,空置率較上季些微上升0.2個百分點,仍處低點。本季租賃面積多在100~300坪之間,且多集中於敦北民生區及信義區。由於無新供給釋出,累計前三季全市胃納量僅約5,500坪,相較2019年全年43,000坪的胃納量,租賃活動明顯冷清收斂。
 
辦公大樓租賃需求高峰趨緩
 
在缺乏新供給刺激下,辦公市場租賃高峰期已漸緩,本季各區租金水準皆持平,全市平均租金為每月每坪新台幣2,600元。受到疫情影響,外商公司配合總公司政策,以員工在家工作,或彈性調派辦公空間至共享辦公室,因應經濟環境不確定性下,對於辦公室需求採取觀望態度。預料辦公室需求將不若疫情之前的殷切需求,租金漲幅可望趨緩。
 
內湖科技園區西湖段空置率微幅上升0.1個百分點至1.4%,主要去化有中租迪和承租「達爾文科技中心」約550坪、聯盛網通承租「國鼎科技廣場」約200坪及PUMA承租「亞洲科技大樓」約200坪。文德段部分面積釋出,本季空置率上升1.1個百分點至5.9%。舊宗段拜鏡傳媒承租「根鼎舊宗大樓」約1,500坪及「崇碁科技」承租「遠雄蘇黎世B棟」約600坪之賜,空置率下降0.4個百分點至16.2%。
 
西湖及文德段去化穩定,租金走勢持穩。受新冠肺炎疫情影響,西湖及文德段部分廠商因付租能力下降,將其辦公室轉移至租金相對較低的舊宗段,使舊宗段詢問度漸增。
 
百貨商場週年慶搶攻報復性消費
 
搭載振興券熱潮,業者紛紛祭出促銷方案帶動買氣。累計1至8月,與2019年同期相比,綜合商品零售業營業額年增0.8% 。因疫情趨緩,人潮逐漸回流,且因應振興券之發放,百貨公司推出各類優惠方案吸引消費,與2019年同期相比營收年減5%;超級市場、量販店及便利商店之營業額年增率則分別上升12.3%、10.1%及9.0%;其他綜合商品零售業則仰賴離島國內旅遊人潮,增加免稅店消費,抵消部分因出入境管制,然因國際旅客遽減致業績仍呈現下滑,與2019年同期相比下跌29.3%。
 
本季除站前商圈因餐飲商店撤出,致空置上升達3個百分點外,其餘商圈空置情形僅微幅變動。西門商圈伴手禮店因旅客減少而紛紛撤離,現況已由服飾及餐飲業入駐,藉由內需市場支撐消費商機,使空置率僅微幅上升0.2個百分點,而忠孝商圈空置率上升1.4個百分點,中山南京商圈除已出租之單位正進行裝潢外,店面並無明顯更迭,空置率微幅下降0.8個百分點。
 
商場新供給為位於新莊之宏匯廣場,商場面積約3萬坪,最大亮點是引進日本Zepp展演場館「Zepp New Taipei」及VR主題樂園「VR ZONE New Taipei」,增添了新型態的休閒娛樂設施。宏匯廣場為新莊、三重、蘆洲、五股及泰山等區首座大型百貨商場,可望留住原本外流的消費。
 
2020年上半年受到疫情攪局,百貨及購物中心業績衰退。隨著疫情趨緩,加上第四季百貨商場週年慶將陸續登場,希望藉由民眾報復性消費,及各項促銷優惠活動,彌補上半年受疫情衝擊的業績。
 
工業地產需求跨縣市轉向中南部
 
本季投資市場交易額為新台幣676.4億元,交易額較上季大幅增加381.3%,和2019年同期相比亦增加225.2%,截至本季為止商用不動產交易額已逼近2019全年之交易額。交易集中於台北市、桃園市及台南市,三區之交易額合計佔總額之72%。本季買盤均為國內資金,金額最高者為富邦人壽以新台幣255.2億元,以售後回租方式向仙妮蕾德買下王朝大酒店,為2020年以來最大筆之交易案。台積電因應未來擴廠之需求,於本季以新台幣93.5億元購入台南科學園區三處廠房,加上前季購入新台幣6.6億元之廠房,累積逾百億元。
 
自用型買家仍是市場主力買盤,而投資型買家投資類型多元,除富邦人壽以新台幣255.2億元取得王朝大酒店外,根億建設以新台幣18億元買下聲寶位於桃園市龜山區的物流倉儲,中華郵政和豐興鋼鐵分別以新台幣3.9億元及新台幣3.3億元取得遠雄U-Town廠辦大樓。另台北市A級辦公大樓罕見的買賣交易出現在統一國際大樓,分別為營展開發實業斥資新台幣12.4億元,購入16樓整層約670坪,及盈福開發以新台幣6.15億,購入29樓半層約340坪面積,兩筆交易每坪單價約新台幣179萬元,創台北市辦公大樓交易新高。
 
工業地產在北部價格攀升及無大面積供給情況下,大型廠商紛紛轉向中南部尋覓標的,以台南需求最為顯著,主要是拜半導體及汽車零組件產業所需之賜,除跨區設廠外,不乏在地擴廠需求。土地價格、產業供應鏈及當地水電供給等,均是廠商前進中南部設廠的考量主因。
 
土地市場新台幣2000億元年交易量提前達陣
 
根據戴德梁行統計, 第三季土地市場交易量為新台幣638億元,雖中斷了連五單季破新台幣800億元之紀錄,但2020年累計前三季交易量仍輕易越過新台幣2,000億元大關,來到新台幣2,279億元。戴德梁行表示,第四季目前尚無指標性土地標案之跡象,2019年怒創新台幣3,140億元之空前紀錄,2020年恐難再突破,但儘管如此,2020年度之土地交易量仍篤定登上史上第二高。
 
第三季的土地主戰場轉移至台中,交易量達新台幣170億元已佔本季全台總交易量三成,地價則持續創新高。興富發建設繼2020年二月以單價新台幣323萬元/坪標得達新工業位於台中七期之新四土地後,本季又以新台幣350萬元/坪之單價購入毗鄰前述土地之角地,再度刷新台中七期之土地交易單價紀錄。總太建設則以新台幣235萬元/坪之單價購得水湳經貿園區容積率500%之文商區土地,同樣創下水湳經貿園區之地價新高。戴德梁行分析表示,對照中悅建設在本季以新台幣255萬元/坪之單價購得市政北七路聯聚中庸對側容積率480%之新七土地,可以看出總太建設在水湳經貿園區推案目標擬直追台中新市鎮中心房價之旺盛企圖心。
 
戴德梁行進一步分析,台北市政府於1994年搬遷至信義計劃區,成為帶動區內政經、商業、住宅發展之超級引擎,20年間造就了現今之蓬勃樣貌。台中市政府則於2010年搬遷至台中七期,借鏡信義計劃區的發展模式,台中七期的確具有未來黃金十年的契機。
分享:
關於記者 MyGo

相關文章: