不動產買賣簽約了,過戶前賣方往生,怎麼辦?

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】天有不測風雲,人有旦夕禍福,用的到的是財產,用不到的變遺產。不動產買賣交易四大流程,簽約、用印、完稅、點交整個流程約需要30~45天,如果有特殊條件的案例,需要配合節稅或特殊需求,可能超過半年,甚至一年以上。
 
2020年9月間賣方王先生透過知名房屋仲介公司成交了一筆土地,因為該土地需要分割的關係,所以買賣雙方約定最遲於2020年12月中旬辦理點交事宜。在9月間所有的分割手續完成,將買方擬承買的107坪,於9月30日立約申報增值稅在案,並於10月7日核發增值稅單。詎料,通知賣方繳納土地增值稅時,賣方家人卻告知賣方已於10月初往生,目前正在處理後事,另外再和我們約時間處理完稅事宜。
 
依照土地登記規則第102條的規定,本標的於2020年9月1日簽立土地買賣契約書(私契),同年9月30日立契申報土地增值稅(公契),出賣人於10月初往生,因為過世發生在公契申報土地移轉現值後,所以得僅由權利人敘明理由,檢附載有義務人死亡時記事之戶籍謄本及其他有關之證明文件,單獨申請登記。所有的程序不受賣方往生而受影響,至於未來賣方應得的買賣價金則變成遺產,由繼承人協議分配或是公同共有。
 
但是,如果這個案件當初並沒有於賣方往生前申報土地移轉現值(公契),則無法照土地登記規則第102條的規定,得僅由權利人單獨申請登記,而是等合法繼承人完成繼承登記後,再由繼承人登記予買方,其程序及所需時間將大不相同。
實務上,有些被繼承人的遺產眾多,親屬間對於遺產分配的想法不同,導致賣方遺產無法順利繼承,而造成原買賣案件延宕,無法順利於約定時間內完成點交,甚至改走法院判決,曠日廢時,最後才取得所有權的情形。
 
所以,一樣的不動產買賣,二樣情!您的私契成立後,公契申報了沒?,當無常比明天早報到時,公契的申報是買賣案件是否順利履約的分水嶺,不可不注意。記得,不動產買賣慎選地政士,準時申報土地移轉現值(公契),確保買方權益。
 
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