林正雄:中央打房沒打到「房價」,而是打到「這個」

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【MyGoNews蕭又安/綜合報導】不動產聯盟總會理事長林正雄2020年12月28日表示,自央行2020年12月8日展開突襲式打房,加上行政院釋出未來第二及第三波政策,造成不動產市場信心動盪,更造成許多剛簽約不久的首購族惶惶不可終日。其實綜觀歷年實施的一連串抑制房市政策與相關稅制,僅影響房市交易「量」,更曾創下24.5萬棟的歷史新低量,較最高點腰斬一半有餘。然而透過觀察國泰建設統計之房地產指數,國內不動產價格仍然是趨勢向上,全國平均成交價格自2007年的18.8(萬/坪)至2019年底的27.9(萬/坪)成長近5成。而因為國內房地產相關從業人員眾多,若將歷年經濟成長率與不動產買賣移轉棟數互相比對,可以發現兩者呈現高度相關。他憂心的說:「歷年來的打房政策,並沒有打到『房價』,而是打壓到不動產業發展與國家經濟成長。」
 
制定政策時應審慎評估,並廣納相關產業意見
 
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林正雄建議建立房市景氣燈號系統,以指標監測房市景氣是否有過熱情形,例如以「總推案量」、「成交價格」、「買賣移轉棟數」及「營造工程物價指數」等不動產指標監測,當指標出現一定比例爆增時,即時預警並啟動不動產政策制定與頒布機制,林正雄說:「制定政策時應審慎評估,並廣納相關產業意見。」
 
2020年預估全年可達31.5萬棟-32萬棟
 
林正雄指出,2020年全球受到疫情影響,我國疫情控制得宜並未受到太大傷害,預估全年度經濟成長率2.54%優於全球表現。消費者信心指數統計亦持續樂觀並創下歷史新高值125.2分。受益於利率持續寬鬆,加上台商資金回流刺激內需,使得國內資金充沛,股市創下歷史新高亦使年度不動產買賣移轉棟數連續4年成長,並將創下近5年新高。前3季大型土地交易總額達3,346億元,預估亦與2019年4,064億持平甚至微幅成長。自2016年實施房地合一稅後,不動產短期投資買賣驟減,當年度買賣移轉棟數亦創下歷史新低記錄(24.5萬棟),甚至比2003年SARS疫情時還低。所幸爾後市場信心逐步回穩,每年均維持5%-8%的穩定小幅成長,終於在2019年重回30萬棟,2020年預估全年可達31.5萬棟-32萬棟,成交量亦在溫和成長的合理範圍內。
 
2021黑天鵝:房價越打越高?
 
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近期因國內營造業缺工嚴重,南部科技廠甚至祭出雙倍薪搶工設廠,而營造相關原物料亦上漲甚多,為反映飛漲之營造成本,建設公司只好上調售價甚至暫緩銷售重新訂價。須知當房屋售價上漲時,建案銷售期亦隨之拉長,不斷增加的管銷成本亦會侵蝕利潤甚至產生沉重的營運壓力。
 
現階段打房策略其實是開錯藥方
 
他認為,近期房價高漲之原因並非建設公司利潤有所提升,而是反映土地價格與營造工料成本雙漲的無奈之舉。為因應營造成本居高不下且持續上漲,預售案開始出現封盤停止銷售情形,未來建案將以先建後售為主流。因此若要解決高房價問題,現階段打房策略其實是開錯藥方了,應從成本面下手,例如:(1)解決工料雙漲問題(2)開放引較外勞(3)房地合一稅退場。
 
2021不動產「3利多」與「2變數」
 
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林正雄指出,展望2021年,不動產市場將有「3利多」與「2變數」;3利多分別為:「資金回流」、「資金寬鬆」、「交易熱絡」;2變數則為:「打房政策」、「營造工料雙漲」。若成本面問題未能獲得解決,則房價亦無下降之可能。
 
打擊短期炒作,維護長期投資
 
日前新聞報導預售屋紅單炒房之交易亂象屬於少數個案情形,房市交易熱潮亦屬短期現象。房地產買賣交易件數增加,乃肇因於國內游資充沛,市場仍是良性發展並無過熱情形;2016年實施的房地合一稅,對於抑制短期不動產轉售,確實具有一定的約束力,建議房地合一稅限制移轉不宜再增加至5年,若貿然延長,恐影響買賣交易市場自由機制運作。國內房屋自有率已近九成,任一項政策施行,影響所及乃是近800萬戶家庭的權益,盼維持房地合一稅不予更動甚至考慮階段性退場。建議應該賞罰並施,對於短期移轉獲利持續加以課重稅,對於長期持有不動產、長期投資置產,應予以稅制上鼓勵,適度降低移轉稅及持有稅。讓不動產回歸自用為主、長期投資為輔的定位。
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