央行降第二戶房貸成數 影響房市層面看這裡

中央銀行日前召開理監事會議，雖然一如外界預期沒有再度升息，讓房地産業界及購屋民眾鬆了一口氣，但是卻祭出了第六波的打房政策－限縮特定地區的民眾第二間購屋的房貸成數為六成。究竟這樣的打房政策對現在已經上漲不少的房地産市場有什麼影響？請看以下的分析報導。

▲為了壓抑近期很熱絡的房市，中央銀行祭出第六波的不動産信用管制措施。

這次中央銀行的理監事會議沒有如今年第一季一樣，做出再度調升國內利率的決定，各界認為主要原因有以下幾點：

一、目前國內的通貨膨脹情勢已經比第一季的情況和緩許多，因此沒有迫切調升利率的必要。

二、全球各國已經陸續開始降息，全球經濟火車頭－美國也準備在幾個月後開始降息，國內此時就沒有升息的迫切性。

三、第一季的升息之後，金融市場的利率已經是國內近15年來的高檔區域，再往上調升的空間極為有限。

雖然中央銀行這次不再調升利率，但是為了抑制「新青年安心成家優惠房屋貸款」方案，所造成的近期國內房價出現的明顯上升（新冠疫情結束以來，包括六都及其他各大縣市的房地産價格都出現了10～15％的漲幅），中央銀行這次不得不再次祭出從2020年以來的第六波「不動産選擇性信用管制施措」，也就是六大都會區、再加上新竹縣市的第二戶房屋貸款成數上限，從原來的七成，再調降一成，變為只能貸款六成，而且維持房貸還款沒有寬限期的規定。

▲今年6月14日開始，六都加上新竹縣市的個人購屋第二戶的房貸成數，只能貸到六成。

究竟這樣的打房政策對於國內現有的房地産市場有什麼影響？房市專家、業者都認為，自從過去的幾波房地産選擇性信用管制、以及過去的房地合一稅制、去年推出的平均地權條例2.0...等打炒房政策之後，專炒短線的房地産投機客深知「民不與官鬥」的王道，所以已經從房地産市場消失殆盡，留下來的除了基本盤的自住客、換屋族之外，也只剩下口袋深度比較夠的房市置産族而已。

然而，這一類的房市置産族八成最在意的都是所買房地産的價格是否合宜、地段的發展性、産品的稀有性、租屋報酬率的多寡...，大概只有兩成的置産族會因為房貸成數的縮減、或寬限期的縮短而影響購置房地産的決策。因為房地産的投資一向是「比氣長」的投資，就像兔子和烏龜賽跑，比的是誰能獲得長期房地産的増值獲益。如果現在沒有足夠的購屋自備款可買市都會區房子，那倒不如退而求其次，去購買房價比較便宜的房市蛋白區域。

▲二～三房的中少坪數、低總價的産品可望持續受到購屋者的青睞。

由此可見，限縮特定地區的民眾第二間購屋的房貸成數為六成，無法消除口袋深度很夠的置產族購屋慾望，但是卻可以讓一般有閒錢的民眾打消不少購屋置産的念頭，或是改買蛋白區、蛋殼區市郊的房子、或是坪數小一點的房子。如果再加上最近房價已經攀升到近幾年來的高檔區間等因素，未來能夠有效壓低總價、非大坪數産品的建案可望得到更多購屋大眾的青睞。