打破購屋舊思維!先算錢、再選房

胡兆陽
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過去的房價沒有現在貴到令人吃手手,所以當時五年級生(指50幾年次以前的人)買房子的順序大致上是:先選好房子的地點要買在哪裡(大多是現居處的附近),然後考慮要買多大的坪數、房型產品,最後再看這間房屋總價、自備款要多少、付款方式...自己能不能負擔得出來。

很早以前的民眾買房子之所以會把「自備款、房貸金額、付款方式...」放到後面一點再來考慮,那是因為當時大部分銀行能給的房屋貸款條件都是「三成自備款、沒有寬限期、20年貸款期限...」比較制式化的條件,最大不一樣的就剩下房貸利率的高低而已。

 

▲以前的房貸項目選擇性不高,現在則是房貸項目五花八門,令人眼花撩亂。

房價近30多年來慢慢高漲之後,政府、銀行為了讓民眾能減輕初期的購屋負擔,剌激購屋動機,買房子的付款、貸款方式...等等就變得更多樣化發展,例如不僅出現了房貸還款寬限期(只繳利息、暫不繳貸款本金),還從3年的寬限期拉長到5年、房貸分期的年限也從20年一步步提高到30年、甚至是40年。

這次政府推出的「新青年安心成家優惠房屋貸款」會造成房市的購屋熱潮,就是寬限期拉長到5年、房貸年限更拉長到40年,繳房貸的錢直接砍半,青年們購屋的意願就爆發出來了。

所以現在的房價漲這麼多、總價這麼貴,大部分人買房子的順序變成是:先看自備款有多少錢、有沒有長輩能幫忙出一些、房屋貸款利率是多少、還款寬限期有多久、一個月能繳多少房貸金額,然後去找可以接受來回通勤時間的購屋地點、區域,最後才去選擇這些地點的建案坪數、房型產品。

 

▲購屋前的準備自備款是最難的關卡,除了依靠慈善長輩幫忙,就是省錢、存錢、投資...別無他法。

其實這樣「先算錢、再買房」的做法是對的,可以避免自己去買了財力負擔不了的房子,尤其能不使用「房貸寬限期」就儘量別用,因為房貸寬限期就像「包了糖衣的苦藥」,以房貸利率2.11%、房貸金額1000萬元、5年寬限期、20年房貸期限為例,寬限期每個月只要繳利息1萬7583元就能買房子,真的很甜、很輕鬆,但是一旦寬限期過了,每個月的房貸金額就會大幅増加到6萬4859元,購屋苦藥的感覺就會讓人很難生活下去。

想要避免嚐到這個「包了糖衣的苦藥」,有以下幾個方法:
第一、對於銀行推銷房貸寬限期的話術,不能心軟,拒絕完全配合,否則日後痛苦的就是自己。所以要堅決跟銀行說:我要申辦「無寬限期」的房屋貸款。日後就不會再煩惱糖衣、苦藥的這些問題了。

第二、如果你面對沒有寬限期的每個月繳房貸金額,繳款壓力真的大到繳不出來,那就代表你買的房子可能坪數太大、地點太好、屋齡太新,導致購屋總價、房貸太多。所以上述選屋的各個項目只要各妥協2/3的目標,如此一來,不使用房貸寬限期也會減輕很多繳款壓力的。

 

▲為了降低房貸繳款壓力,不妨先買比較遠、稍微舊、略為小的房子。

第三、已申辦有寬限期的房屋貸款的民眾,在你不必還本金的寬限期期間,要強迫自己每個至少存下一、兩萬元,再把這些錢拿去投資年配息率達到10%的基金(ETF)。等到5年的房貸寬限期結束之後,這些錢至少可以減輕2~3成的繳房貸壓力。

 

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