不動產法律系列 預售屋解約顧好自身權益

盧振池
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自從今年下半年房貸銀行陸續傳出「限貸令」、以及中央銀行祭出史上最嚴厲的第七波房地產信用管制措施之後,預售屋市場就出現不少解約潮,房地產業者預估七大都會區(含新竹地區)預售屋市場平均一個月至少出現了100件多的解約案。然而,一間預售屋的總價相當高,民眾想向建商解約之前,一定要對相關權益有所了解才行。



▲受到限貸令、中央銀行打炒房措施的影響,各地區的預售屋解約案件有増加情形。


首先,很多民眾總是認為:「預售屋簽完約之後,不想買了或想解約,只要不再繳錢就行了!」其實這樣叫做「違約」,不是「解約」,因為一旦你和建商簽完購買預售屋的簽約,你就有履行合約的義務(包括付款方式、日期、金額等規定),沒做到就是違約,建商是可以沒收你之前所繳納的金額,當做違約金的,但是違約金最高只可以收到預售屋總價的15%。


例如你買了總價1000萬元的預售屋,如果你含訂金、簽約金、工程期款一共只繳了100萬元,那麼當你想「違約」、不想再買這間預售屋時,建商最多只能沒收你已經繳出去的這總價10%的100萬元違約金,其餘你還沒有繳交出去的50萬元(1000萬元的5%),就不必再補繳給建商當做違約金。



▲買賣房屋一切好談,因此預售屋解約時,要和建商好好談談,也要記得維護自身的權益。


其次,從上面的例子來看,如果你中途反悔不想買了,而你繳給建商的預售屋款項已經超過15%(假設你已經繳出去的錢是200萬元),那麼你最好主動向建商提出「解約」,而不是用「違約:不履行付款義務」的方式,才算是拿回部分已繳出去的預售屋款項的好方法。這是因為如果建商收到你的解約要求的處理方式,都是先向你收取最高預售屋繳價的15%,之後才會同意和你解除預售屋買賣契約,也就是你將會拿回 200萬元-150萬元(1000萬元的15%)=50萬元。


最後,如果你即想解約、又不想付出預售屋總價的15%這麼高額的違約金,其實有兩個方法:
第一是,當你在和建商(賣方)簽訂預售屋買賣契約書之前,可以事先和建商談妥:買方的違約金訂在房屋總價的10%或更低。因為「最高不得超過15%」是內政部定型化契約為了保障買方而規定的,如果建商同意低於15%的任何一個數字,那當然也就可以囉(不過通常建商不太會同意)!



▲建商蓋出來的預售屋出現重大瑕疵時,買方有權利向建商提出解約。


第二是,努力找出建商違反「主要建材及其廠牌、規格」、「開工及取得使用執照期限」、「廣告不實」等買賣契約書內的條文或是「賣方之瑕疵擔保責任」的規定(例如坪數不足、浴室漏水),因為這些問題都是可歸咎於建商,你就可以主動向建商提出解約或減少購屋總價,就不必付出任何的違約金了!

 

 

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