台灣經濟榮景、房市冰封：2025不動產僵局的四大驚人真相
2025年的台灣，正處於一個令人費解的矛盾之中。一方面，AI帶動的經濟榮景使股市飆升至歷史新高；另一方面，住宅市場卻陷入冰封，成交量跌至26年新低。為何當經濟熱火朝天之際，買房人卻集體消失？
答案並非市場崩盤，也非暴漲前兆，而是一種「脆弱的平衡」——由數股強大但方向相反的力量拉扯所形成的高張力僵局。以下，我們將剖析維持這場「靜止繁榮」的四大反直覺力量，揭示這個市場比表面上更複雜的真相。
一、市場的拔河戰：完美僵局的形成
當前的市場是一場勢均力敵的拉鋸戰：
三股力量拉低價格，三股力量撐住價格。
三股拉低價格的力量：
- 央行的「緊縮詛咒」
嚴格且持續的信用管制刻意將投機者與熱錢排除在外。央行鎖住了最積極推高價格的買家，只留下價格敏感的自住族，市場自然失去上攻動能。 - 不均衡的經濟成長
雖然AI產業帶來可觀的財富，但這些收益集中於少數產業股東。需要住房的一般民眾購買力並未同步提升，導致「報喜不報憂」的經濟數據與民眾真實生活之間出現嚴重落差。 - 潛在供給洪流
市場面臨「上游供給爆發、下游出口堵塞」的雙重危機。僅預售屋即有93,000戶預計在8月交屋，而成屋成交量卻降至26年新低。供給湧入、出口受阻，賣方壓力逐漸升高。 三股撐住價格的力量：
- 「成本鐵頭」神話
「建築成本漲30%所以房價不會跌」的說法深入人心。然而實際上，建築成本僅佔房價的20–30%，漲30%等於整體房價僅增加約9%，遠非不可撼動的底線。但這種信念卻形成心理防線，使舊屋價格被高估。 - 「黃金鐘罩」囤房術
台灣極低的不動產持有成本，讓屋主擁有驚人的「耐性」。這不只是耐心，更是一道財務護盾。房屋稅一年甚至不及一趟海外旅遊費，使屋主無需為了現金流而降價出售。 - 「十八銅人」租客軍團
超過五分之一勞動人口租屋，使房東能輕鬆取得穩定租金現金流，在等待合適買家時仍能獲利。穩定的租金收入強化了賣方的續航力。這場完美的拉鋸戰造就了「有價無市」現象——帳面價高企，但成交量幾乎消失。
二、「房地產是經濟火車頭」是一個危險迷思
長久以來台灣普遍相信「房地產是經濟火車頭」。但中央銀行最新數據顛覆了這一觀念。
過去十年，製造業對經濟成長的貢獻為2.68個百分點；相對地，房地產與營建業的合計貢獻僅0.13個百分點。
換言之，製造業對經濟的貢獻是房地產的20倍以上。
這代表台灣正陷入「資源擠壓效應」：過度投資房地產，反而掏空真正的經濟引擎。
正如《未來城市》雜誌所言：
「靠房市拉抬經濟，就像吸毒提神——當下爽快，後遺無窮。」
國際案例更是警鐘長鳴：日本的「失落30年」、美國2008年次貸危機、中國當前的房市崩盤——無一不是房市泡沫引發的系統性風暴。
三、連建商都踩了煞車
個人屋主可以慢慢等，但專業開發商已明顯收手。
根據Savills 2025年第二季報告，開發商購地支出季減近70%，創下驚人跌幅。這是一個極具前瞻性的指標，顯示專業市場信心的崩潰。
開發商不像個人屋主能靠低稅金撐時間，他們運作在資金週期與利潤率之間。當他們集體減少購地——也就是「未來案源」時，意味著對短期住宅市場的信心極度低迷。這比任何口頭評論都更具預示性。
四、一腳油門、一腳煞車：政策的矛盾推拉
市場最大的不確定性，來自政策信號的對撞。
如果以「駕駛與副駕」比喻：
- 政府（駕駛）踩油門——放寬「青年安心成家貸款」條件，鼓勵首購族入市。
- 央行（副駕）踩煞車——堅守信用管制，防堵炒房回潮。
結果就是「原地燒胎」：動能巨大、卻毫無前進。
這項貸款刺激的效果有限，原因正是前述的不均衡成長——目標族群的收入並未跟上經濟擴張，激勵措施自然無效。這種內部政策的矛盾，使市場前景更加難以預測。
結論：消耗戰的開端
2025年的台灣房市，既非繁榮也非崩潰，而是一場漫長的消耗戰。
這是一個賣方擁有時間優勢、買方購買力停滯、政策方向分歧的脆弱平衡。
短期內，劇烈價格變動不太可能出現。
「高價低量」的現象或將長期存在。
在這場耐力賽中，最終誰會先「眨眼」？
是買方、賣方，還是政策制定者？
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專欄作者： 劉鎧華
寬騰建設 董事長
國立成功大學建築研究所 博士
關於記者 房博士
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