房市進入「選擇題」時代！預售屋解約增加、海外置產別只看房價漲幅

資金成本升高，房市投資邏輯正在改變
2026年全球資金環境仍受到高利率影響。創意家行銷研展部9月份市場報告指出，美國國債規模已超過40兆美元，利息支出占聯邦稅收約20%，30年期美債利率更來到接近2007年金融海嘯前的5.3%水準。

另一方面，AI雲端業者為投入資料中心建設，也大量透過公司債籌資。當政府與大型企業同時爭取市場資金，高利率環境形成資金排擠效應，進一步影響股票、不動產等風險性資產的定價。值得注意的是，台灣與韓國則持續受惠AI產業紅利，半導體代工及HBM記憶體出口成長，成為支撐經濟的重要力量。

預售屋解約增加，不一定代表買方財務惡化
近期市場另一個值得關注的現象，就是預售屋退戶與解約增加。報告分析，台灣房貸違約率長期低於0.1%，因此預售屋退戶增加，未必代表購屋人全面出現財務危機；更可能是房價漲幅趨緩後，高點追價、信用管制、銀行鑑價落差、交屋資金缺口，以及資金重新配置等多項因素共同作用。

換句話說，當房價快速上漲的預期下降，購屋人開始重新計算「繼續持有」與「資金轉往其他市場」之間的機會成本。因此，接下來預售市場觀察重點，不只是推案量，而是個案實際去化速度。報告也指出，928檔期仍有百億級大案推出，指標建案的銷售表現，可作為觀察下半年房市的重要風向球。

海外置產，不能再只問「一年漲多少？」
海外不動產近年成為台灣投資人資產配置選項，但報告特別提醒：房價上漲，不等於投資人真正賺到的報酬。實際投資收益必須扣除買入稅費、貸款利息、管理維護費、持有稅、出售費用，以及新屋轉為中古屋後可能產生的價格折讓。

報告研究案例顯示，不同城市的損益兩平房價年增率約落在1.97%至7.36%之間，代表投資人不能單純拿過去幾年的房價漲幅，就直接推估未來投資報酬。

高槓桿不一定代表高報酬
另一個常見迷思，是認為海外買房貸款成數越高越好。如果物件沒有租金收入支應房貸，投資人仍必須持續以自有資金支付本金、利息與各項持有成本。貸款成數與利率愈高，房價必須上漲更多，才有機會達到損益兩平。

因此，海外置產真正需要計算的，不只是「可以貸幾成」，而是資金成本＋持有成本＋房價成長＋最終出售價格的完整投資模型。

比房價更重要的，是未來「賣不賣得掉」
報告提出另一個相當重要的觀念：城市平均房價上漲，不代表你買的那一戶一定具有相同的轉售能力。投資人應進一步確認同區域、同類型產品的實際成交量、未來新增供給及接手買方需求，同時考量外國人的持有及轉售限制、稅務程序與匯率變化。最終真正重要的不是帳面房價，而是出售後的資金能否順利實現，並換回投資人需要的貨幣。

平價住宅政策，也開始影響建案產品規劃
除了投資市場，平價住宅與社會住宅也是未來房市的重要變數。報告指出，社會住宅與可負擔住宅政策有助於降低年輕家庭取得住宅的門檻，但若社宅與一般住宅位於同一社區，也可能影響部分市場買方的觀感。因此，建案若涉及社宅配置，在社區動線、公共設施使用及產品規劃上需要更細緻的區隔；不過，如果建案本身具備良好地段與品牌條件，相關影響仍可能被稀釋。

房市從「買了會漲」進入「買什麼才會漲」
綜合9月份市場報告來看，現在的房市正在發生一項重要轉變：過去市場普遍關心「房價還會不會漲」，未來則更需要回答「什麼產品還具有上漲與轉售條件」。無論台灣預售屋或海外不動產，資金成本、貸款條件、實際成交量、持有成本、產品供給與退出機制，都比單純比較房價漲幅更加重要。對購屋者而言，未來不是不能買房，而是更需要從「追價格」回到「選資產」。

資料來源：創意家行銷－研展部《2026年9月份市場報告》（2026.08.30）