台灣都市更新進入加速期！台北公辦都更同意門檻降至50%，老屋重建迎來新契機

台灣都市更新進入關鍵轉型期
隨著台灣都市建築逐漸老化，都市更新已不再只是改善市容或提升房地產價值的開發議題，更涉及居住安全、都市防災、人口結構與城市永續發展。

尤其台北市等高度都市化地區，許多住宅興建於數十年前，部分建築面臨耐震能力不足、消防設備老舊、無障礙設施欠缺及居住品質下降等問題。

然而，都市更新涉及土地所有權人整合、權利變換、建築規劃及財務分配等複雜程序，使得許多案件即使具備重建需求，仍難以順利推動。

根據國家住宅及都市更新中心公布的相關統計，全台仍有大量都市更新案件尚未完成核定或進入施工階段，反映都市更新推動過程中的整合與行政挑戰。

台北公辦都更新政策：初始同意門檻降至50%
為加速老舊社區改建，台北市長蔣萬安宣布推動公辦都市更新新政策，其中最受關注的措施，就是將公辦都更的初始參與意願門檻調降至50%。

過去部分老舊社區即使多數居民有意願重建，仍可能因少數所有權人意見不同，導致整合工作停滯。

新政策希望透過降低初期啟動門檻，讓更多具有更新需求的社區有機會進入政府協助評估及整合的程序。

值得注意的是，50%屬於公辦都更初期推動的意願門檻，並不代表都市更新事業計畫可以直接以50%同意比例完成核定。 後續仍須依都市更新相關法令及個案條件，符合適用的法定同意比例與審議要求。

這項政策的核心目的，是降低都市更新初期的整合障礙，提高老舊社區啟動重建的可能性。

從單棟重建走向大街廓整體開發
除了調整公辦都更啟動機制，台北市政府也積極推動大街廓整體規劃，希望突破過去都市更新以單一建築基地為主的開發模式。

傳統都市更新經常受限於基地面積、道路條件及土地產權分散，導致重建後的都市環境改善效果有限。

相較之下，大街廓更新可以從更完整的都市空間尺度進行規劃，整合住宅、商業、交通、公共設施及開放空間。

未來都市更新將不只是拆除老屋、興建新大樓，更有機會同步改善人行環境、公共綠地、停車空間及生活機能。

對購屋者而言，都市更新的價值也將逐漸從單一建案的建築品質，延伸至整體生活圈的環境改善。

容積政策與招商機制成為推動關鍵
都市更新能否順利執行，除了住戶意願，開發財務可行性也是重要因素。

由於老舊市區土地取得及拆遷整合成本較高，部分更新案件即使具備公共利益，仍可能因開發效益不足而缺乏民間投資意願。

因此，政府透過檢討容積政策、改善招商條件及推動整體開發，希望提高都市更新的投資誘因。

不過，基準容積調整與都市更新容積獎勵屬於不同制度，實際適用條件仍須依都市計畫、相關法規及個案審議結果認定。

都市更新也必須兼顧公共利益，避免過度追求開發強度，造成交通、公共設施與居住環境的額外負擔。

都市更新將如何影響未來房地產市場？
都市更新的推進，可能逐步改變台灣主要都會區的住宅供給結構。

首先，老舊住宅透過重建，有機會提升耐震安全、建築設備及居住品質，增加市場對新型住宅的需求，大規模街區更新可能帶動周邊商業活動、公共設施及交通環境改善，進一步影響區域房地產的吸引力，隨著台灣推動2050淨零排放政策，未來都市更新也將更加重視低碳建築、建築能源效率及永續設計。都市更新不應只是建築物的新舊替換，更應成為提升城市韌性與降低建築全生命週期碳排放的重要機會。也不必然帶動房價上漲，區域供需、更新進度、建築成本與市場景氣，仍是影響房價的重要因素。

房地王觀點：從老屋重建走向城市永續再生
都市更新的真正價值，不只是讓老房子變成新大樓，而是重新思考未來城市應該提供什麼樣的居住環境。

面對高齡化社會、極端氣候與建築老化問題，台灣都市更新必須同時兼顧居住安全、土地利用效率、公共空間品質及低碳永續發展。

房地王認為，未來具有長期競爭力的住宅，不僅要有良好的地段與建築品質，更應重視耐震安全、節能設計及完整的生活環境。

當都市更新從單棟建築擴展至整體街區，購屋者評估住宅價值的標準，也將從單純比較房價，逐步轉向建築安全、環境品質與城市永續發展。這將是台灣下一階段都市發展的重要方向。

全台最強更新之聲 危老王 Podcast
每週一上午七點，Spotify 準時上線。

點擊連結，立即收聽本集 Podcast

Podcast免費線上收聽：https://reurl.cc/vLNzRL

危老王網址：https://recontube.tw/

資料出處：台南市都市更新學會

立案字號：南市社團字第1120476385號

會所住址：臺南市安平區健康路3段216號

理事長：劉鎧華博士