每坪400萬元？　房市若泡沫將有跡可尋

[房地王/吳正治報導] 台北市捷運信義線才剛通車，101／世貿站旁的建地就傳出，將推出號稱每坪400萬元的豪宅建案；但是台北市另一頭的國會議場，卻是學者不斷提出台灣的房市將會出現泡沫化的疑慮。究竟國內房市出現泡沫的機會有多大？房市泡沫出現前又會有什麼徵兆？ ▲每坪號稱400萬元的建案，現已圍起白色圍籬。 首先從台北市信義計畫區D3土地建案來看，基地位置就在台北101大樓的斜對面，但能夠傳出每坪賣400萬元的豪宅，不僅是基地位在金融重鎮的黃金地段，也因為建案由台、港、澳三地的企業聯手，並請國際知名的建築設計公司規劃，再加上傳出眾多港星可能入主，才能炒作出這種行情。  

全球房市皆漲

然而單一炒作的建案，不能代表全台房地產市場，要檢視台灣房價的情況，可以先參考全球房地產現況。最近幾年，隨著全球量化寬鬆政策的實施，造成熱錢大量擁入各國市場，使得包括英國、以色列、澳洲、日本、香港、新加坡、中國以及美國等地的房價都出現大漲。但是這段期間，也不斷有各界學者認為此現象有不同的多空看法。 ▲香港房市被看衰，台灣也名列其中。 例如美國聯邦理事會主席繼任人選葉倫（Janet Yellen）在參議院聽證會上，明白表示目前美國沒有資產泡沫的跡象，所以短期間量化寬鬆政策還不會停止。但是今年諾貝爾經濟學得主之一的耶魯大學教授席勒（Robert J. Shiller），則對全球房價飆升的現象發出警告，指稱金融寬鬆的情形正製造帶有「泡沫」成份的房市繁榮。 由此可見，專家學者的說法只能當參考。由於每個人的生活需求、工作收入、對地段的喜好都不相同，所以房價的高低，每個人心中都有一把尺。但是學者研究房市是否產生泡沫的學理依據，則是來自以下的數字分析，民眾可以試著暸解以供自行判斷房市前景： ▲台灣高房價的接受度，每個人都不一樣。

一、空屋率：

目前營建署發布的最新全台空屋率為10.63%，比前一個年度增加了0.48個百分點，比香港的4.3%、新加坡的5.6%空屋率都還要高。

二、房價所得比：

國際機構容許的正常房價所得（年收入）比大約是在4~6倍，但是台灣目前是日本東京10倍、英國倫敦6.9倍，台北市則是12.4倍，表示要12.4年不吃不喝才買得了一間房子，顯然台北市房價太高了。 ▲台北市房價比日本東京還高。

三、房貸餘額占GDP比例：

國際間容許的正常房貸餘額占GDP比例是40%，而中央銀行最新統計國內銀行的購置住宅貸款餘額已經來到歷史新高的5.5兆元，占國內GDP比重為36%，如果再加上土地建築融資餘額約1.5兆元，合計不動產授信的金額占GDP比重就來到超出標準的45.6%。

四、房貸利率：

現在的房貸利率大約只有1.9~2.4%，預計到3%以上，房市就會出現明顯的賣壓，房價也會進一步出現下跌。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw