認識法拍屋　新手先找點交屋

[房地王/吳正治報導] 最近北台灣的房市熱度明顯下滑，可是房價的下跌程度卻仍然緩慢。此時不少房市專家會建議有急著居住需求的民眾，或是不能長時間等房價下跌的民眾，不妨試試到法拍屋市場找便宜屋。不過，法拍屋畢竟是另一個專業、且對多數人而言是個較為生疏的市場，所以新手若是要買法拍屋，一定要先從有「點交」的法拍屋下手。 ▲想買法拍屋的民眾，要先找有點交的房子。 所謂法拍屋的「點交」，意思就是由法院清點這間法拍屋，沒問題之後就把房子交給法拍屋得標人的過程。這個過程看起來是理所當然，但是因為法令上有「買賣不破租賃」的規定，所以當法拍屋裡遇有其他承租民眾正在住時，法院就會把這間法拍屋列為「不點交」。 換句話說，買了不點交的法拍屋至少會有以下的風險：

一、承租戶有權不搬家

「買賣不破租賃」的規定是指，承租戶若是和原屋主簽了1年的租約，那麼這一年的期間，就算原屋主把房子賣給新屋主，或是繳不起房貸變成法拍屋，新屋主也不能強迫承租戶搬家。所以標到這種法拍屋的人只有兩條路可選，一個是等著租約到期、承租戶搬走之後才能住進去；另一個則是和承租戶談提早解除租約，當然不免要付出一些金錢給承租戶才可能成功。 ▲屋內若有合法承租的住戶，新屋主不能把他們強行趕走。

二、原屋主或第三人強佔房子

有的屋主因為繳不出房貸，房子落得法拍屋下場當然心生不滿，又沒有錢搬到別處，因此長期賴在房子裡不走，得標人可能要另打訴訟才能解決，於是構成不點交的法拍屋；還有一種更慘的不點交情形則是，房子被不知名的第三人佔用，佔用人拿出來的租約也不知是真是假，法院也不會幫得標人調查或排除這種佔用，法拍屋得標人要自己和佔用者打官司，或給他們一筆搬遷費才可能解決佔用房子的問題。 ▲法拍屋得標後，還有很多後續作業要處理。 然而，若是選擇打官司，至少又要再花上半年的時間；若是選擇給搬遷費，幸運的只要3萬、5萬元就可打發，遇到獅子大開口的，花個20萬、30萬元的也大有人在，還得擔心佔用者在搬走前，惡意破壞牆壁或在馬桶裡灌水泥等破壞行徑。所以不點交的法拍屋雖然比市價便宜3到5成，也比較少人參與競標，但是對法拍屋新人而言，還是先找有點交的法拍屋比較有保障。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw