不動產法律系列　訂好租約防範惡房東

[房地王/胡兆陽報導] 國內不動產租屋市場的各式新聞層出不窮，前一陣子有破壞房間的惡房客，最近則有惡意敲詐、控告房客的惡房東。兼營出租業務的房產業者表示，為了保障房屋租賃雙方的權益，訂定良好的租賃契約是雙方最重要的事，但是大部分的房客為了方便起見，總是用便利超商買來的「制式化」房屋租賃契約書就簽下去，或是不細看房東提供的房屋租賃契約書內容，結果產生租屋糾紛就難以保障權益。 ▲房屋租賃契約保障雙方權益，每項條文都該看清楚。 房客在準備簽訂房屋租賃契約書時，要先確認房東是不是租屋的所有權人。這次惡房東的主角被爆出其實是個「二房東」，也就是向原始屋主租來房子之後，再轉租給別的房客賺價差的人。 由於二房東並不是房子真正的所有權人，一旦原始房東要收回房子、或是兩人對租屋有所爭議時，倒楣的永遠是居住的房客，有的二房東還會自行蓋違建來多賺錢，造成房客居住安全的眾多疑慮。 ▲如果向二房東租屋，容易衍生更多租屋糾紛。 因此在外租屋的時候，千萬不要選到「二房東」掌管的房子，房客在準備簽訂房屋租賃契約書時一定要確認屋主的身分，也要請房東拿出房屋的所有權狀，核對裡面的屋主姓名，證明房東的確就是屋主，日後的租屋過程才能確保自身權益。 其次，一般租屋最大爭議的部分就是違約的罰則條文，例如這次惡房東的事件中，訂出了「無故不接房東電話，可直接扣押房租押金」、「幫其他房客開門，要罰10萬元」。法界人士表示，法律上有所謂的「比例原則」，也就是違規事項和受罰的內容要有所平等。如果只是沒接到電話或是開個門，並沒有造成房東的重大損失，這就違反了比例原則，房東以這種條文契約告上法院，也會被判敗訴。 ▲政府沒有明確規範租屋市場，造成租屋問題層出不窮。 然而，沒有人願意被告或常跑法院，所以當房東在租屋契約裡加了許多不合理的處罰條文時，表示這個房東必定不是好房東，即使房子有多好，最好放棄承租以免後患無窮。 俗話說「法律只保障懂法律的人」，如果保障自身權益的房屋租賃契約書都簽了，房東還是乘機敲詐或是隨意加價，房客一定要硬起來拒絕。因為「有一就有二」，惡質的房東成功敲詐一次就會吃定房客不懂法律，或是抓住房客想息事寧人的心態，繼續坑殺房客、沒完沒了，所以房客一定要對惡房東提出控告，才能扼止這一類的事件繼續出現在租屋市場上。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw