不動產法律系列　農地蓋農舍修法的影響

[房地王/盧振池報導] 前幾年不只都市的房價大漲，鄉下的農地漲幅更是凶悍，原因是有錢人越來越重視休閒居住的環境，口袋稍有實力的民眾會買下農地來蓋屋居住。眼見農地蓋農舍被違法使用的情形越來越嚴重，使得行政院農委會準備把現行的「農業用地興建農舍辦法」進行修法。如此一來，農地蓋農舍還行不行得通？一般人還可不可以去買農舍？對現有的農舍交易會產生什麼影響？ ▲宜蘭的農舍亂象一度讓農地價格瞬間飆漲。 說起農地蓋農舍原本對農民是好事一樁，政策面為了農村積極發展，於是在民國89年放寬一般民眾也能購買農地，分割農地買賣從最小0.5公頃放寬為0.25公頃（約756坪）。但是亂象就從民國95年雪山隧道通車之後，不少台北人有鑑於交通變方便了，就到宜蘭買農地、蓋農舍做休閒住宅之用，不僅農地價格被炒高了、農地沒有發揮真正的耕作之用，也讓大片農地冒出一棟棟不協調的豪華農舍。 於是農委會前幾年就提出了「農業用地興建農舍辦法」修正案，要改正民眾一窩蜂搶蓋農舍的亂象，修正案的內容大致上從農舍申請人的資格、農舍用地面積、集材農舍位置、農舍移轉年限等範圍，做了更嚴格的限制（如下表所示）。修法的內容雖然可以讓很多都市人想買農地、蓋農舍打退堂鼓，但是也讓真農民難以接受。 農業用地興建農舍辦法修正案差異

項目	修正前	修正後
面積限制	總樓地板面積不可超過150坪	農舍用地要臨接既有道路、面積不得超過50坪。集村農舍不得在特定農業區
資格限制	無自用農舍者可採集村農舍或在自有農地上蓋農舍	農舍申請人須無從事非農業以外的專任職業，且個人全年執行業務、薪資、退職所得總額須低於50萬元
移轉限制	農發條例修法前取得者不受限；修法後要取得2年才能蓋農舍，且取得使用執照滿5年才能產權移轉	所有農舍取得使用執照滿5年才能產權移轉

資料來源：農委會 例如修正案中規定「農舍申請人的個人全年執行業務、薪資、退職所得總額須低於50萬元」，等於高所得的農民就不能蓋農舍，所以此修正案也引發不少真農民的反彈。於是現在很多立法委員對這項「農業用地興建農舍辦法」修正案，都抱持反對的態度，現在行政院已傳出暫緩推動此修正案，但是農地的交易市場早已產生大震撼。 ▲農舍的興建及買賣資格未來將大幅限縮。 房產業者表示，自從宜蘭縣長前幾個月對當地氾濫的農舍大開鍘之後，農地及農舍的交易量都大幅萎縮，價格則是直直落。其他包括台東、花蓮、高雄美濃等地的農地價格也下滑至少一成左右，和以前有錢也買不到的景象完全相反。 再加上農委會也傳出要修法限縮購買農舍的資格，改成必須是「農民」才能買農舍，而且農民資格也不像以前這麼好到手，萬一日後名下的豪華農舍想要賣掉，變成只有「農民」資格的人才能成為買家，物件的流通性必定變差，而且銀行貸款給農舍的條件及額度也會更嚴格，想要買農舍的民眾要有這些心理準備。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw