從麥當勞退場看台灣房市困境

[房地王/盧振池報導]   自從房地合一稅制定案之後，國內的不動產市場已經有一段時間沒有令人震撼的事件發生，一直到最近傳出美商麥當勞有意售股易主、轉為特許經營，就像營運主力撤出台灣市場一般。消息傳來，不只對速食產業投下震撼彈，也對國內依附「麥當勞商圈」甚深的房地產業帶來重大影響。如今，麥當勞不再把台灣當成主力市場，是否也意謂著昔日靠著麥當勞商圈光環的國內房地產市場，已經出現新的困境？   ▲麥當勞宣布在台轉為特許經營，讓房地產業產生不少疑慮。   或許很多人要問：一個速食業者的營運模式改變，能對台灣的房地產業產生什麼影響？答案是麥當勞的「商圈營造」能力。民國76年，麥當勞在台北市的民生東路開設了全國第一家美式速食店，不僅造成民眾大排長龍搶食的情景，也讓全球其他速食業者跟進到台灣開店。   往後幾年，麥當勞分店一家跟著一家開，長長的排隊人潮依舊，附近的店家人龍、 各行各業跟進開店，也刺激了附近店面的租金跟著起漲，此時又剛好搭上民國76~79年房市飆漲的階段，使得「麥當勞商圈」變成房市價格上漲的同義詞，好像每個麥當勞商圈都會同時兼備交通、學區、逛街購物等機能一樣，民眾買屋也跟著專挑麥當勞商圈附近的房子。   ▲麥當勞商圈幾乎成為房價穩定上漲的題材。   新北市的南勢角商圈同時擁有兩間麥當勞分店，也在附近開店的房產業者表示，民國76年麥當勞連鎖速食店進駐台灣之後，的確為當時的房地產業帶來挹注不少的行銷話題，因為它們進駐一個有潛力的地段之前，都會深入做當地人口的族群比例、消費能力等市場調查，所以很容易就把商圈做起來，進而帶動鄰近房價、店租的上漲。   房地產同業都戲稱麥當勞的招牌就像會招財的「金拱門」，不僅帶進人潮也帶進各行各業的商機，也有人形容像麥當勞就像一支仙女棒一樣，只要被點到的地方，未來的房地產市場發展將無法限量，甚至認為它根本就一家房地產公司，而不是單純的速食業者。如今每個建案推出時，都會主動在廣告DM上或電視CF廣告裡強調附近有麥當勞商圈，似乎告訴購屋民眾這裡就是房價起漲的保證。   ▲麥當勞常是建案廣告裡的地標商店，圖為台南百慶建設「府前院」建案的網頁廣告呈現。   不過，麥當勞商圈的造市本領也不是萬無一失，包括全球各大城市和台北市的萬華、天母、台中市的水湳地區以及高雄、台南等地都有很多關店的紀錄，而且不少是因為這些年國內的土地、店面價格及租金漲幅太高，造成營運成本大增，或是遇到商圈轉移及人潮的沒落，即使是麥當勞也無法扭轉這些趨勢。   這次麥當勞有意裁撤台灣子公司、轉售經營權，而不是退出台灣市場，表面上「麥當勞」商圈的金字招牌及售屋題材，還可以繼續被房地產業者借用，但是母公司不看好台灣市場能夠繼續維持大成長的局面是事實，未來建商及購屋民眾想要買到具發展潛力的土地或房子，只得靠自己多多做商圈調查的功課了。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw