建商度小月省成本　購屋算造價免唬攏

[房地王/胡兆陽報導]   在現今房市景氣不佳的氛圍下，房價賣得太貴的話，建案不只無法吸引看屋的人潮，如果房子賣不掉還可能有積壓營運資金的風險，因此降價求售是唯一的出路。然而，建商的土地大多是數年前就已經買好，所以土地成本無法降，如果還想保有原來的營運利潤，建商能夠減少的成本就只剩下蓋房子的營造成本，以便能適度地反映到建案的開價上。   現在就有不少建商打算在未來的幾年，不再推出高總價、高單價或是豪宅的建案，把蓋房子的每坪成本下修20~30%，如此一來，建案的開價就可以跟著下降二到三成，房子自然就比較容易賣掉。然而，一般民眾也要試著對建材及蓋房子的成本估算有點概念，才不會被建商給唬攏。   ▲土地成本占了房價很大的比例。   一般來說，建案的每坪開價＝土地成本＋營建成本＋建商毛利，其中土地成本占了開價的最大比例，北部的地價最昂貴，土地成本約占每坪開價的6到7成、中南部地價較便宜，土地成本約占每坪開價的3到4成，所以中南部的建商就容易花多一點的營建成本，把房子蓋得好、蓋得美一點，以便吸引民眾的青睞。   至於營建成本的差異就更大了，房產業者表示，不同型態、建材用料及施工難易，加總的費用可能相差到將近一倍，例如透天建案由於地基開挖較淺（甚至沒有地下室）、施工難度較低，所以每坪造價大約只要5萬~7萬元，但是電梯住宅大樓就要8萬~12萬元左右，如果是鋼骨結構的就上看15萬元以上，若是豪宅建案採用的是歐洲進口廚具、建材，那麼每坪營建成本到30萬元也不稀奇。   ▲鋼骨結構的房子造價高出一般大樓不少。   此外，地區的不同也會讓營建成本有所不同，舉例而言，北部的薪資及生活成本較高，所以營建工人的工資及建材費用（加上運輸費用）也會比南部貴個10~15%，建商若是想要壓低營建成本，只能從建材的用料等級挑起。   例如現在各個建案客廳大多採用60 × 60公分的抛光石英地磚，每坪要價約6,000元以上，如果採用40 × 40公分的地磚就至少降低10%以上的成本；新成屋所配備的廚具大多是建商大批採購而來，品質則是相差很大，成本約4萬~6萬元，只有高級住宅建案才會用數十萬元的廚具。   ▲廚具的高低等級相差極大，購屋前應向建商問清楚。   具有品牌的知名建商蓋房子所贈送的廚具，大多用5萬~6萬元等級的廚具，但是現在為了節省建材成本，說不定就改用4萬多元的次等級廚具。如果購屋民眾想要在交屋前退掉廚具、改為自購，建商通常只會用低於市價的金額來退訂，民眾最好事先詢問清楚。   僅管不少建商想要靠著省建材、省營造成本，讓建案開價低一點以便吸引買氣，但是也坦言這種做法對蛋白區或蛋殼地區的首購族比較適合，至於位在接近市中心區的換屋族，則是近幾年的看屋胃口已經被養大了，如果建材用得太差或是大樓外飾不佳，很難符合這些換屋族或置產族的需求，因此最終仍得視不同地區的房市發展而定。   新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw