名人談房地產　帥過頭：房市翻身靠兩個關鍵

[房地王/盧振池報導]   在房地產界人稱「三黃一劉」、外號「帥過頭」的黃家進，一直給人評價兩極的印象，原因是他常不違言地說他就是炒作房市的投資客，認同他和批評他在房市行事作風的人都是大有人在。針對今年國內房地產業景氣發生的重大轉變，他表示，這一波房市最慘的話，說不定會冷清個10年，房市要翻身要靠兩大關鍵因素。   ▲房市投資客黃家進表示，房市最慘恐怕會冷個十年之久。   第一個關鍵是，中央銀行取消銀行的房市「限貸令」。他分析，一個正常的房地產市場裡，買房子的人分為三種人，投資客約占35％、換屋族約占50％、首購族約占15％。現在實施中的房市限貸令讓不少北部地區的房貸成數、第二間房屋適用規定、利率等都嚴格很多，不只投資客銷聲匿跡，換屋族群也因為不容易「先買後賣」而減少購屋的意願，使得換屋族的比重從以前的50％，降到現在只剩30％，房市只剩首購族在撐，景氣當然好不起來。   因此據他所知，現在不少銀行都希望中央銀行趕快取消房市「限貸令」，讓銀行的資金不要只有靠電話促銷個人信用貸款，也要能回流一些到換屋族群的房貸業務裡。如果換屋族願意因為房市的限貸令取消，再趁著房價走跌而購屋的話，房市景氣才會稍有起色。   ▲黃家進主講的房市投資講座，常吸引不少民眾前往聆聽。   第二個關鍵是台灣對大陸地區的「服務貿易協定」法案。如果立法院儘快讓這個協定通過，大陸民眾可以有較開放的法令來台經商、購置房地產，將有利於國內的房地產市場交易。因為「中國大媽在國外買房地產，只能用可怕兩個字來形容。」黃家進一再這樣強調。   若是沒有這兩個因素，未來國內房市的變化將會如何？他表示，從過去的經驗來看，房價最貴、漲幅最多的區域，通常也是領先起漲的區域；相對的，以前房價最貴、領先起漲的區域，也會變成現在領先下跌的區域。   ▲「仁愛帝寶」豪宅房價領先上漲，但也會領先下跌。   他舉例台北市的指標豪宅－仁愛帝寶，3年前房價攀上最高峰每坪約295萬元，漲幅2倍多，但是之後的每年均價都領先比其他台北市的豪宅價格先下跌，陸續跌落剩下275萬元／坪、250萬元／坪、到今年只剩210萬元／坪，明年每坪成交價可能不到200萬元。   所以北部的新莊副都心、南港經貿園區、中部的七期重劃區、高雄市的美術館、農16特區等房價也已經領先下跌。接著其他蛋白區的房價開始跟進下滑，預計每年有3％的跌幅，一直到蛋黃區或這些豪宅的房價不再下跌，而蛋白區的房價也補跌完成時，房地產市場才有反彈回升的機會。     新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw