房東看過來　學學麥當勞市場調查

[房地王/胡兆陽報導] 今年房地產市場走下坡，許多精華地段的店面話題，不再是每個月的店租要漲多少程度，而是哪一個黃金店面又結束營業或遭到法拍。然而，房市裡仍然有不少想要趁機逢低買進優質店面、當個穩當收租的包租公、包租婆，只是不知如何才能找到好的投資標的。 最近台灣的麥當勞企業傳出打算售股易主、轉為特許經營一事，震撼國內的食品及房地產業，而麥當勞一向對於選擇地段、找店、開店、造市具有獨到的見解及作法，才能在房市商圈裡擁有呼風喚雨的能力，正好可以給有意當包租公的民眾做為借鏡。 ▲麥當勞自有一套挑選潛力商圈的秘訣。

首選要件還是地段

「店面首重三要素：地段、地段、還是地段！」房產業者以台中市第一家麥當勞的選點為例指出，當時台中市還不像現在這麼多重劃區、這麼多大馬路時，麥當勞就選擇在當時台中最大的馬路、名為「中港路」的台灣大道上開設第一家店，而不是台中火車站附近，因為這裡除了有知名的台中科博館之外，也是當時台中市往西發展趨勢的重要軸線。 結果這家台中分店的營業額果然打敗台北市的創始店，當時還曾創下全國單天營業額最高的紀錄。最後這家分店的土地被龍邦建設高價買走，並推出台中市第一棟豪宅建案，名為「龍邦國寶」，前任台中市長胡自強先生還曾是該社區的住戶，可見麥當勞的選地眼光相當獨到。 ▲台中首家麥當勞分店原址現在已成為豪宅大樓。 好地段的店面價格或租金當然很貴，因此麥當勞店面的設置都是以進駐具有發展潛力，但未成熟的商圈為優先，而評估此商圈是否具有發展潛力就要依靠紮實的市場調查。麥當勞的市場調查會嚴密的舉行3到6個月，以提高數字的準確度，調查的內容則包括區域人口的年齡、職業、收入、消費力等組成比例、當地的短、中、長期規劃及發展、以及附近店家的產業類別。 麥當勞市場調查主要項目

項目	商圈界定	人口統計	實地抽樣
調查主要內容	區域範圍、交通動線、店家、公司行號類別	年齡、家戶數、人口數、職業、收入、消費力等	發訪客問卷、人潮、車潮流量及流向統計
資訊集結方式	繪製商圈地圖	做各項易懂表格	製成各式圖表

或許大家會問：只不過是買個店面或出租房屋，一般人沒那個專業或時間如何做市場調查？房產業者建議必要時，也可以藉助附近房仲業者或網路上的資訊，可以減輕市場調查的困難程度，況且每一筆買店面或出租房屋都是辛苦賺來的金錢，如果能夠學習麥當勞的紮實經營態度、確實暸解這些資訊的調查，不一定每一樣都要查清楚，如果是處於老化中的商圈則要避免到此投資，這樣才能確保未來房屋或店面的高出租率、以及穩定的租金報酬率。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw