不動產法律系列 房客提前退租要付違約金嗎？

作者：謝彥安 律師 小美剛在內湖找到一個新工作，隨即找了一間中意的房子租下來，租期1年，小美並付了2個月的押金。在住了1個月後，公司想決定派小美到大陸出差1年，小美想把握這個發展升遷的機會，就向房東表示要退租，房東卻說「退租可以，但押金要全數扣除當違約金」。小美認為很不合理，究竟房客提前解約要賠償違約金嗎？ 房屋租賃分為「定期約」及「不定期約」，「定期約」除發生法定終止事由外，原則上須按照契約之拘束力，雙方須履行至到期日，不能由一方在租期內任意終止契約，以免侵害他方之使用或收租的權益。 如房客欲提前終止租約(即俗稱退租)，首先須檢視契約有無約定。若契約已明載「未住滿約期，乙方(房客)得終止租約，但應賠償甲方(房東)違約金」，房客就有權利提前退租，但須支付房東一筆違約金；如契約沒有約定房客得提前終止租約時，雖然尚在履約期間，但如強制房客繼續住在不願居住之地，亦屬強人所難且浪費資源，故法院折衷給予雙方一定程度之彈性，認為房客如願意賠償房東一定的損失時，仍可提前退租(最高法院18年上字第2001號民事判例參照)，租屋雙方可特別注意。 至於房客提前退租後應賠償之額度為何?法律並未明文，實務上常以1個月之房租為基準。如契約約定房客須賠償超過1個月之額度，得衡酌雙方資力、房客違約程度、造成房東實際多少損害等因素，請求酌減至相當之數額(民法第252條參照)。綜上所述，本案例小美有權提前退租，且就算所簽租約，定有「房東可因房客提前退租而沒收全部押金」等類條款，小美仍可向房東主張酌減違約金，並經由當地調解委員會調解、法院訴訟等方式爭取自身權益。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw