豪宅大降價　心動不能馬上行動

[房地王/盧振池報導]   最近房市的買氣除了部分區域有零星的表現之外，隨著國內經濟表現不佳，使得民眾的觀望氣氛仍然未減，尤其又以大坪數的豪宅市場成交量盪到谷底最慘。根據內政部的實價登錄資料顯示，今年前8月的台北市百坪以上豪宅的成交量不到50戶，比起去年一整年就有116戶的成交量，明顯明落後許多。   ▲房市景氣不佳，豪宅成交量慘兮兮。   於是不少各地區的豪宅建案紛紛刮起「降價求售」風潮，其中又以台中市的七期重劃區豪宅成屋降價趨勢最為明顯，開價下殺兩成的比比皆是，甚至有不少多前搶進該區豪宅的藝人、明星，已經面臨成本價邊緣。那麼現在該是逢低搶進的時刻嗎？恐怕得先看看自己「買得起」，但是「住不住得起」？   豪宅市場為什麼如此「冷枝枝」？這得先從房市定律談起。話說國內的房地產市場有不少定律，其中一個最近常被房市專家們提到的就是：「多頭市場漲最多的地方，也是空頭市場跌最兇的地方。」   ▲台中七期重劃區的豪宅出現抛售潮。   從大的區域來看，北部地區因為人口密度高於中、南部地區，買屋需求較大，所以前一波多頭房市以北部地區漲最快、也漲最多。不過，印證到現在的空頭房市身上，北部地區的房價也是最先跌、而且跌最多的區域（豪宅的價格則比一般住宅多跌了1成左右），根據實價登錄的價格顯示，跌幅平均達到10~15%；同一時期的中、南部房市則比較有支撐，平均跌幅在10%上下。  

房價最貴的地方，先跌！

如果再把範圍縮小一點，房產業者表示，北部地區近一年來豪宅交易量萎縮幅度最大的區域，分別是信義計劃區、新莊副都心、新板特區、南港經貿園區以及永和仁愛路周邊，這些區域的每坪房屋單價都高出當地行政區平均房價的1~2倍，也印證了「房價最貴的地方，先跌！」的定律。   豪宅與一般住宅的特性比較

項目	豪宅	一般住宅
價格漲勢	房價漲勢最兇	緩步上漲
價格跌勢	房價跌勢最慘	緩步下跌
養房費用	管理費、稅金高出一般住宅2~5倍	每坪管理費大約只有40~90元
地段	真豪宅的地段無可取代，假豪宅則未必	地段有好、有壞，房價隨地段而定
交易量	總價高，屬於少數人交易市場	總價較低，屬於一般市場，故較有參考意義

  由此可知，想要現在撿「豪宅」便宜的民眾，還得先評估以下兩項問題： 首先，「房價會再跌嗎？」100坪左右的豪宅，每坪只要下跌5萬元，還沒下手買進的民眾就現賺500萬元，但是對已經買了的人而言，帳面上就是賠了500萬元。所以房產業者建議，除非一般住宅房市已經明顯復甦，或是這間房子各方面條件已經比自己設想的還要好很多，不然值得等待成交量、房價都更低的好時機。   ▲豪宅的坪數大而且總價高，所以屬於小眾市場。   其次，要問自己：「住得起豪宅嗎？」豪宅的管理費隨著管理品質的提高、坪數的放大、硬體設施的升級而跟著昂貴很多，管理費每個月從1萬多元到6萬多元都有，如果加上當地政府課徵的豪宅稅或囤房稅（每年約10萬元到上百萬元都有可能），就不能太小看養房子付出去的額外費用了！所以豪宅「買得起，住不住得起？」的問題不能不在事前就考慮周詳。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw