買房屋簽約注意　加速條款不能亂用 不動產法律系列

[房地王/胡兆陽報導]   房地產市場持續不景氣，最近不只是房仲業倒店的家數增加，銀行處理民眾遲繳或不繳房貸的案件也大幅增加，原因是許多人想賣屋籌錢，卻遇到房子賣不掉的情況，乾脆停繳房貸、保留手中現金。然而，銀行也不是省油的燈，如果銀行發現房貸族的繳款能力有問題時，就會啟動房貸合約書裡面的「加速條款」來確保債權，房貸族要特別小心，預售屋在簽約時亦需注意的契約簽訂！  

什麼是「加速條款」？這要先從「期限利益」說起。一般的房屋貸款都是房貸族和銀行約定好「按月分期還款、給息」，除非有特別的約定，否則銀行不可以中途要求房貸族提前還款，這就是房貸族享有法律上保障的「期限利益」。   ▲按月繳納房貸，銀行不會找房貸族麻煩。  

法界人士表示，如果在房貸族享有的「期限利益」之間，銀行發現有債權可能不保的時候，就可以依據「債權可能不保」的情況，要求房貸族「加速償還」房屋貸款，也就是不論房貸族的還款期限是不是已經到了，房貸族都會喪失「期限利益」，而要按照銀行的要求，償還全部或是部分的房屋貸款。這就是金融界常說的「加速條款」。  

加速條款在契約書裡

然而，大部分的房貸族在和銀行簽訂「房屋貸款契約書」時，都因為裡面的條文字句密密麻麻而疏於詳閱，以致於對契約書裡面的「加速條款」都沒有什麼印象，再加上有的銀行自訂的加速條款太過嚴苛，明顯影響房貸族還不出錢或財務不佳時，隨意被銀行啟動「加速條款」的權益。  

▲房貸族最好詳細看完房屋貸款契約書裡的各項條款。   因此，公平交易委員會已經明定銀行可以啟動「加速條款」的9種情況如下：

1. 房貸族聲請宣告破產（或公司重整）、經票據交換所通知為拒絕往來戶。
2. 房貸族有任何一件債務沒有依照約定去清償本金時。
3. 房貸族有任何一件債務沒有依照約定去支付利息時。
4. 因為債務人死亡而他的繼承人聲明為限定繼承或是抛棄繼承時。
5. 擔保品的價值減少，以致於不夠房貸金額的抵押價值、或是擔保品消失、被查封時。
6. 房貸族的借錢實際用途，和申請時的用途不符時。
7. 因為刑事案件而被司法單位宣告沒收財產時。
8. 依照借款約定要提出擔保品而沒有提出時。
9. 房貸族受到強制執行、假扣押或假處分，以致於借貸銀行有債權不保的可能時。

  ▲自身重大的刑事案件可能影響房貸族的權益。  

值得注意的是，除了上面的9種情況，銀行是可以訂定其他的「加速條款」情況，但是必須和房貸族協議完成才行，而且規定要在「房屋貸款契約書」上用明顯的字體（粗體、或加底線）標示清楚，所以房貸族不要忘記自身的權益喔！    

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