2015年第4季台南市房地產市場指數季報

2015年第4季台南市房地產市場指數季報

▲崑山科技大學商管學院陳淑美院長

    台南市房地產市場第四季價穩量增。相較於上一季的價穩量縮，景氣有稍微好轉。崑山科技大學商管學院陳淑美院長指出，本季受到房地合一實價課所得稅制度即將開始實施的影響，市場出現一波買賣移轉登記的過戶潮，尤其是新屋的第一次移轉登記爆大量。建商的開工和建照展延已經逐步在調整，供給量可望逐步放緩，市場需要一段時間沈澱去化。       在市場總體環境方面，2015年底全球經濟成長趨緩，全球經濟成長不如預期，先進國家復甦步伐減緩，新興與開發中國家成長下滑，其中尤以中國大陸經濟成長減緩對全球經濟影響為最大。當前景氣雖仍處於低緩狀態，但止跌跡象逐漸顯現。         本季國內經濟對中國及東亞各國出口衰退、工業生產指數下滑，唯獨零售業及餐飲業受到週年慶促銷活動激勵、消費提振措施及資訊月旅展、尾牙及婚宴訂席增多的影響，營業額略有回升。11月失業率 3.91%，12 月中無薪假人數減少，實質平均薪資持續成長。消費者物價指數（CPI）連續 3 個月正成長，當前景氣雖仍處於低緩狀態，但止跌跡象逐漸顯現。         在台南市的區域市場氣候方面，2015年第4季本地建設公司房屋平均售價較上季以持平居多（佔46%），議價空間較上季也以持平居多（佔43%），顯然價格仍然守穩。但是建商對於本季市場景氣的看法有6成以上的比例皆認為未來三個月會小幅衰退，未來四到六個月內景氣有56％認為小幅衰退，建設公司對於未來市場景氣雖然看淡，但是對於後市的悲觀程度已稍微降低。         台南市2015年第4季新增住宅建造執照核發2,192宅，較上季減少0.45%，較去年同季減少40.01%。台南市2015年第4季新增住宅建造執照核發面積為464,392平方公尺，較上季增加6.64%，較去年同季減少39.8%。由於不動產開發公會積極提出展延建照的建言，可望有助於紓緩未來市場龐大的供給量。         從台南市政府地政局的資料，本季建物第一次移轉登記面積為539,097平方公尺，較上季增加131.39%，較去年同季增加142.94%。受到房地合一實價課徵所得稅在2016年即將實施的影響，本季趕過戶的案件爆量激增。         崑山科技大學商管學院陳淑美院長的研究指出，從實價登錄資料觀察，台南市的六個區，2015年第3季成交量縮減，導致實價登錄案例減少，但是除了東區之外，價格皆守穩，並未見到大幅崩跌。而新市區、善化區、佳里區和新營區價格略有上揚。         2016年台南的公告現值和公告地價調幅已公布，各地公告現值已連年調高，累積已達正常交易價格的90%以上，公告地價今年更是調整三成以上，現階段要把公告地價調整到接近正常交易價格約2成左右，某些特定區域因過去地價較低，近年買賣成交案例已大幅漲價、或者因為公共建設的加持，南台南副都心、奇美博物館周邊、德高區段徵收區、平實營區精忠三村、小東路中華東路附近、大灣交流道崑大路開通、永康砲校創意園區、大橋東橋一帶、史博館附近、安南區許多公辦或自辦市地重劃區、中華西路和永華路一帶等等，價格皆上漲。未來台南市政府將爭取國家圖書館南部分館、中研院南分院、美術館計畫、綠能科技產業園區、會展中心等建設，台南市發展的前景可期。         崑山科技大學商管學院陳淑美院長指出，公告地價和公告現值的調整未來會使民眾持有的地價稅、交易的土地增值稅負擔增加，落入公告現值與市價相互攀比的循環。重大公共建設會正向提升區域環境價值，甚至使價格上漲，市政府因為公共建設完工將再度提升公告現值，房地產價格的向下僵固性使價格上漲後很難下跌。         崑山科技大學商管學院陳淑美院長最後針對與新屋在地網「房地王」網站合作「104年第四季房地產網站指數動態」表示，這部分的數據統計由「房地王」提供網站上針對新屋銷售的點擊率、來電數、建案刊登數、每案點擊率等等相關資料而統計出來的網路購屋行為分析，她認為以現今的新屋銷售型態來說，消費者多是先到網路上查看新屋相關資訊，等到確認對新屋物件有興趣才會到銷售現場看屋與洽詢，因此網路購屋行為堪稱購屋族的領先指標。她指出，針對「房地王」本身而言，雖然因為景氣的影響刊登廣告的新建案有略為減少2%，但是客戶的點擊率成長了39%，來電數也成長12%，每新建案點擊率更成長了45%，由這個資料看來點擊率與來電數的成長顯示出客戶對新屋建案購買的意願整體上也是成長的，因此台南新屋推案雖然減少，但市場的買氣反有回溫的現象。總結以網路購屋族的領先指標來分析，建商的信心度已有略微提升，另外消費者對建案的興趣不但沒有減少還在持續增加中，所以目前台南房市市場算健康狀態。    

▲以上台南房地產網站指數動態數據，由新屋在地網「房地王」網站提供。