不動產法律系列　房屋倒塌房貸怎麼辦？

[房地王/胡兆陽報導]   南台灣過年前發生大地震，不少樓房倒塌或是半倒，根本無法居住，擁有這些不能居住的樓房民眾，不僅要擔心未來居住的問題，還要煩惱後續和銀行房貸的債權應該如何解決。因為房屋雖然不能居住，但是「向銀行借錢買房子」的事實仍然存在，房貸戶要特別留意這些麻煩的問題。   ▲房屋如果倒塌，屋主還是有繳交房屋貸款的義務。翻攝網路   銀行行員表示，幾乎9成以上的民眾購屋時，都會向銀行申請房屋貸款，並且以這間房子當作是貸款的抵押品。銀行和房貸戶一旦完成房屋貸款的簽約動作，兩者之間的債權關係就已經成立，房子只是銀行確保債權的抵押品，所以不管房子可不可以居住、有沒有損壞或倒塌，房貸戶就是要每個月還款給銀行，直到房貸年限結束為止。  

銀行有追討房貸欠款的權利

這就好比向銀行貸款買新車一樣，車子如果在使用中被撞壞或失竊，車主一樣要按時繳清銀行的汽車貸款，否則貸款人身上會留下信用不良的紀錄；回到房屋倒塌的情況上，雖然銀行也很同情地震受災戶，但是銀行不是慈善機構，而必須在商言商，在法律上及實務上還是有權利、有義務向屋主追討房貸的債權，才能對得起銀行的股東。   房屋倒塌後，房貸繳與不繳的差異

項目	房貸繼續繳	房貸不繼續繳
信用問題	無此問題	有信用瑕疵後遺症
財務能力	要付房租又繳房貸很吃力	只付房租較輕鬆
房屋及土地產權	全部產權仍屬屋主的	不能法拍，屬於銀行的
重建之路	屋主參與都更重建	銀行參與都更重建

    至於銀行追討債權的方式，就要從已經倒塌的房屋抵押品，轉移到房貸戶個人身上，例如向法院聲請查扣房貸戶的每個月「部分」薪資或其他資產，做為確保房貸債權的保障。但由於原先房貸戶和銀行簽訂的「房屋貸款契約書」裡並不會有查扣薪資這些條文，所以法院是否同意銀行的請求，就要視房貸戶的薪資及財務能力而定。   不過，房屋倒塌的受災民眾也不必太過擔心房貸的問題，因為發生這種天災而變成社會矚目的樓房倒塌災情時，政府、金融主管單位及大樓房貸戶的各家銀行團將共同會商，給予受災的民眾專案且彈性的解決方案，而不會強硬地直接扣押災民的薪資，例如1～3年內暫時免繳房貸的欠款、或是只繳利息、不必繳房貸的本金。   ▲遇到重大的天災造成房舍塌倒，政府會努力協助災民的生活。   此外，抵押給銀行的房屋產權其實分為「房屋」、「土地」兩種，雖然銀行不能從倒塌的房屋中確保房貸戶的債權，但是建物的土地抵押權仍然在銀行手中，所以就算銀行要扣押房貸戶的部分薪資、取回房屋倒塌的房貸戶債權，總金額也只會在「房屋」的部分，所以扣押的金額也不會太高。例如總房貸金額是700萬元，其中土地占450萬元、房屋占250萬元，一旦房屋倒塌了，銀行還是拿得到450萬元的土地債權，要追討的只剩250萬元的房屋債權。   而且自從台灣17年前發生九二一大地震之後，所有新購的房屋都被要求投保足額的地震險（包括火險），所以扣除產險公司該給銀行的地震險理賠金之後，銀行能向房貸戶追求債權的金額就更少了，所以受災的房貸戶可以再多一層安心了。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw