想留房地產給子孫?房地產怎麼節稅?生前贈與PK往生繼承

asuswu
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[房地王/胡兆陽報導]   根據最新房地產業者統計,去年第1季建物繼承移轉產權的棟數達到1.17萬棟,比前年同期大幅增加6%,業界推測原因和台灣人口老年化有關,從另一個角度也可以看出,老一輩的人早就懂得在生前投資或購入房地產,以便子女們日後可以依靠「繼承」就可以輕鬆晉升「有產階段」。   房地產繼承 ▲房地產留給子女來繼承,幾乎是天下父母的普世觀念。   然而,也有不少做父母的想在生前,就看到子女們擁有自己名下的房地產,這樣才會更安心,於是選擇以生前「贈與」的方式,將房地產產權轉移到子女的名下。但是受到大家都集中在房地合一稅制實施之前,就把房地產贈與給子女的影響,使得去年第1季的建物贈與移轉產權的數量為1.12萬棟,年減率高達29%。   那麼到底該選擇「生前贈與」還是「往生繼承」的方式,移轉房地產產權給子女比較好?答案是:往生繼承。   屋留子孫,繼承和贈與哪個比較好?

比較項目 生前贈與 往生繼承
土地增值稅 要繳 不必繳
契稅 要繳 不必繳
土地增值稅起算日 購置不動產當日起 繼承者賣遺產時,從繼承日起算
道德風險 子女得到財產後,可能遺棄長輩 較無子女遺棄長輩的風險

    房地產代書業者表示,如果純粹從節稅的角度來看,的確是以「往生繼承」方式接收房地產資產比較省稅金。因為不動產要辦理產權移轉時,不論原因是買賣或贈與,政府要向原屋主最大的稅賦支出就是「土地增值稅」。以經手過的一棟價值800多萬元、30多年屋齡、坪數不到30坪的台北市萬華區老公寓為例,進行產權移轉時要繳的土地增值稅就要20多萬元,稅賦與市價的比例高達3%左右。  

遺產不課土地增值稅

但如果是子女繼承父母的遺產,由於繼承的房地產已經要先繳納遺產稅,所以不必再課徵土地增值稅,而且遺產稅的免稅額高達1,200萬元,加上喪葬費扣抵額有123萬元,所以就算房地產的遺產會被課到遺產稅,金額也已經大幅減小。另外,贈與房地產要再課一筆「契稅」給政府,金額是房屋評定現值的6%,但是子女繼承房地產時,則不必再被政府課徵契稅。     土地增值稅 ▲每年民眾繳交的土地增值稅,是政府重要的稅收來源。   值得一提的是,子女繼承之後的房地產日後如果賣掉、或移轉產權時,就可以用繼承開始日(也就是被繼承者的往生時)的土地公告現值,做為課徵土地增值稅的基準日,這樣又可以省下不少土地增值稅。再加上老年時期不要太早贈與房地產給子女,還能防止不孝子女遺棄父母親,所以怎麼算都是「往生繼承」好過「生前贈與」房地產給後輩。    

 

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