春江水暖鴨先知　營建股和房市景氣的三大關聯

[房地王／盧振池報導]   最近有注意台灣股市的民眾應該會發現：加權指數從猴年開始就一直上漲，而且連以前最弱勢的營建股的股價，怎麼也開始往上漲了？而且漲幅還不小。剛好又有不少大型建商的老闆看好1～2年內，國內房市景氣可望脫離谷底、慢慢復甦，這是否意謂「營建股價」和房地產景氣有某種程度的關聯性？   ▲營建股指數最近開始從谷底翻升。雅虎奇摩   答案是「肯定」的，因為股票市場向來有這個國家「經濟櫥窗」的稱號，意思就是，如果這個國家的經濟表現好，股市投資人的信心十足、看好產業遠景，就會加碼投資、激勵股市、房價往上漲；假設這個國家的經濟表現很差，股市投資人當然搶著賣股、保留現金，股市自然就不斷下跌。  

關聯一　股市漲跌，房市跟著漲跌

  這個經濟邏輯套在房地產業上，也相當吻合。先從最早之前的例子來說，在民國76～78年台灣「錢淹腳目」的年代，台股加權指數從4,000多點一路飆漲到歷史最高點－12,682點，當時的營建股龍頭代表－國泰建設，其股價則是第一個達到100元以上的公司。同一個時期的房地產價格也出現「一日三市」的局面，很多預售屋建案的接待中心還沒有搭建完工，房子就被民眾搶光了，表訂房價當然也是一路往上調。   ▲在台灣「錢淹腳目」的年代，房地產價格也曾經跟著飆漲過。   當時台北縣一戶總價不到100萬元的公寓，轉手價可以賣到250萬元，漲幅高達150％，一點也不輸給現在的房價漲幅。不過，隨後的民國79年發生股票市場大崩盤，加權指數一下子從1萬多點跌到只剩下2,400多點時，立即也引發國內房地產投資的大退潮，當時房市投資客紛紛賣屋換現金，來彌補投資股市的虧損。  

關聯二　股市領先房市景氣半年

  再以最近這一波的「10年多頭行情」房市為例，當全台平均房價在民國103年底登上最高峰時，不少營建股（例如華固建設、長虹建設）的股價卻早已在半年前率先突破100元的價位，隨後股價就開始緩步下跌。沒多久，房市的景氣也在政府提高投資囤房稅率、房地合一稅制等利空政策下跟著走下坡，而營建股股價和房價這兩者興衰走勢的時間差，大概就是在半年～8個月之間。   ▲想從股價看房市趨勢，宜挑選多家的績優建商當做參考依據。  

關聯三　股價破百，房市多頭走完？

  有意思的是，大家有沒有注意到前面的兩次例子：只要有建商的股價突破100元以上，房市的多頭行情也跟著在那個時間點走完。之前上市建商的股價則是一再破底，反映的則是政府打房措施奏效、民眾買屋意願大減的趨勢，但是卻可能是房價在谷底的時刻。這種行情漲跌的情況，剛好印證了投資市場的一句話：「行情總在絕望中誕生，在充滿希望中毀滅。」     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw