房東看過來　租屋專法今年可望上路

[房地王/胡兆陽報導]   「租屋專法」來了！最近有立法委員正推動針對國內租屋市場的專屬法律，也就是大家常說的「租屋專法」，其中參酌了不少國外行之有年的法令條文，一旦實施之後，將會對國內的租屋市場帶來重大的影響，不論現在想要逢低購屋當包租公、包租婆的人，還是打算等房價再跌、現在先「以租待買」租屋客，都要事先暸解這個法案。   ▲以後有了租屋專法，國內的租屋市場將會更有制度。   目前國內的租屋市場裡，的確沒有一條專門的法條來管理租屋市場的大小事項，如果房客和房東出現租屋糾紛，大多是透過「房屋租賃契約書」的約定事項，再訴諸民法來解決爭議。但是在國外，由於「租屋」的行為相當普遍，政府也很早就鼓勵民眾以租屋代替購屋，所以類似這種「租屋專法」用來維護房東、房客權益的法案早已行之多年。   目前租屋專法的條文重點大致包括： 一、適用房屋稅率 房東出租給無自用住宅房客的房屋，本質上也如同自用住宅，所以其房屋稅的稅率可以比照自用住宅房屋一樣，享有稅率的優惠，希望以此提升房東出租好房子的誘因，並達到提高出租房屋品質的目的，這一點對多數的房東而言是相當受惠的條文。   租屋專法草案內容及現況比較

項目	草案內容	市場現況
租屋糾紛	以專法解決	契約糾紛民法判決
租金所得稅負	房東逃稅將重罰	私下與房客規避稅負
租金調漲	須隨期間內消費者物價指數做連動	由房東決定
租期延長	房客可要求延長租約（最多2年）	由房東決定
租屋實價登錄	租約成立30天內向內政部申報	無此機制
保障弱勢住戶	中低收入戶繳不出租金，房東不得解約，可由住宅基金資助	無此機制

  二、防堵房東逃稅 有「胡蘿蔔」也要有「棒子」，專法中規定出租房屋所衍生的稅負，都要由房東自行負擔，不可透過租屋契約裡面的約定，由房客繳納、或是利用「減少租金、要房客不得在租屋內設立戶籍、請領租金補貼」等方式規避稅負，違者最高將被處罰20萬元罰金。不過，上述的情況在國內租屋市場由來以久，如果房客不提證據檢舉，很難阻止房東的違法行徑。   三、租金實價登錄及調整規定 房東不可以隨意調漲房租，必須隨著一段期間內的國內消費者物價指數 （CPI）做連動，換言之，如果消費者物價指數是跌的，租金還要跟著下降（租約成立30天內要向內政部申報，相關資訊公開在「實價登錄」網站上）。這項規定在租屋風氣盛行的歐洲各國非常普遍，對房東、房客也算得上是公平的條文，但是如果「房租實價登錄」資訊做不確實、或是房客不配合，恐怕難以改變房東調漲房租的事實。   ▲政府規劃未來租屋市場的空缺、租金等行情資訊也會刊在實價登錄網站上。   四、租約延長規定 租約到期前，房客可以要求延長租約（最多2年），房東如果沒有正當理由或沒有要自用，不得拒絕房客的要求。但是「正當理由」以及房東事後的處理房屋的行為很難被約束，所以執行上會造成不少爭議。   但不論如何，這次立法委員提出的租屋專法名稱為「自用住宅租賃法」草案，裡面立法的精神主要是站在維護房客的權益，看似對房東不是很有利，然而「以法案保護房客權益」會刺激民眾租屋的意願、更加活絡租屋市場，對房東或租屋的投資市場而言也是好事一件，而且現在法案還沒有正式通過，許多爭議的條文可望刪除或修改，對房東有利的條文也會再增加，因此對國內房地產市場將會產生更多層面的助益。     專業房地產新聞、租屋資訊請看>>  http://housetube.tw