房市谷底期各說各話　脈絡其實有跡可尋

[房地王/胡兆陽報導]   最近政府為了拉升國內的內需經濟，陸續釋出對房市有利的政策，例如解除房貸管制禁令、調降利率，使得房屋交易移轉棟數有增加的情形，連許久不見的看屋人氣也有回籠的現象，業界開始樂觀預期是不是房市景氣最壞的情況已經過去了，接著就可以等待景氣從谷底慢慢回升的時程。   不過也有另一派的論點認為，房市景氣還沒有到谷底，現在政策面給了鬆綁房貸管制禁令，只不過讓賣方態度不再軟化，如此一來將會拉大買賣雙方對價格認知的差距，成交價不下修反而讓成交量繼續萎縮，進而拉長了房市「軟著陸」的時間，房市的谷底將會更晚來臨。   ▲業界認為房市的谷底已經快過了，學界則認定還早呢！   其實回顧前幾波國內房市的景氣變化，分別在民國79年、86年、92年左右的房市景氣走到了谷底，當時的市況都有發生以下幾點的情況，因此「鑑古知來」，要觀察目前房地產市場是否已經走到谷底？大家不妨自己對照看看：  

一、豪宅房價跌夠了沒？

以前的房市其實不是很流行「豪宅」的名稱，頂多稱為「高總價住宅」，而房市走空頭趨勢時，高總價住宅的成交價、成交量一定是慘跌的。4月最新實價登錄揭露位在台北市仁愛路上的豪宅指標－「帝寶」社區成交價為每坪275萬元，比最高價時大約下跌了8%，如果你覺得豪宅價格還沒跌夠，那麼房市的谷底應該還沒來到！   ▲豪宅價格上漲時被認為不具參考價值，但是下跌時卻常被拿來討論。  

二、買賣議價空間變化如何？

房市如果走到「買方市場」時，房屋買賣的議價空間當然會變大，房價跟著下修，但是多少才叫做「大」？每個人的心中各有一把尺，如果想購屋的民眾發現周邊的房價有跌不下去、砍價開始有砍不下去的情況時，房價的谷底行情可能就已經悄悄要離開了。  

三、舊案更名的情形多不多？

一個預售建案會「舊案更名」重新再推出，代表之前的案子推出後賣得很差，建商的資金有限、不能「先建後售」，所以只好換個案名、繼續推出來賣。如果隨處可見這種情況，代表房市景氣很差，谷底也就不遠了。   ▲房市走入空頭時，要留意建案會不會蓋了一半就蓋不下去了。  

四、帶建照的案子賣給同業

房市有沒有走到谷底？問建商最清楚！但是建商不會承認、也不會告訴你，正所謂「嘴巴不老實，動作卻很誠實」，所以除了「舊案更名」重推，有的建商會直接把建案賣給同行，這就表示房地產「無利可圖」業者不玩了，如果這一類的情況很常發生，那麼房市的谷底也就不遠了。  

五、退票、倒閉風潮肯定是谷底階段

最後，如果建案降價也賣不掉、同業也不接手，建商營運陷入困境換來的就是支票被退票、或是只好關門大吉，這種業者倒閉風潮頻傳之際，肯定就是房市的谷底階段。       延伸閱讀 從數字看房市 房地產景氣低迷　2月新增房貸、利率再創近期新低 春江水暖鴨先知　營建股和房市景氣的三大關聯 景氣對策信號藍燈買房子　紅燈等著數銀子嗎？ 【房地產新聞】新增房貸數再攀升　打臉外界頻頻看衰房市景氣   專業房地產新聞、豪宅房市建案資訊請看>>  http://housetube.tw