地上權住宅減年限、折價賣　好買也要好用才行

[房地王/盧振池報導]   喜歡買「地上權住宅」的民眾有福了！北台灣房地產市場最近傳出有兩個地上權成屋建案，打算在房市520檔期的時候「折價」銷售餘屋，讓民眾可以用比原先已經低於市價的地上權住宅價格，再更「低廉」的房價，就能一圓在市區精華地段購屋的美夢。但是地上權住宅畢竟是較為特別的住宅產品，所以購買這類房屋之前，必須先評估適不適合自己的需求。   ▲房地產市場吹冷風，購屋時除了價格，更要注意自身的需求。   請有意買地上權住宅的民眾看清楚，是「折價」銷售，不是「降價」銷售！這兩者的差別在於，所謂「降價」是指產品內容完全一樣，只有價格變便宜來賣；至於「折價」則是指產品的「內容」縮水了，可以節省更大的成本來反映到大幅降低的售價，這樣業者的獲利仍然能保持一定的水準。   這就好比賣一台有天窗、有影音觸控螢幕、真牛皮座椅、有定速巡航配備的汽車，賣價要100萬元，現在把這些「配備」都拿掉、縮水了，賣價當然也就折價到剩85萬元來吸引購車者的青睞。   ▲位在台北轉運站上的京站社區，是知名的「買屋不買地」住宅大樓。   而建商能在地上權住宅上縮減的「配備」就只有使用年限、坪數大小，其他像是銀行利率、地租比率等項目都操之在銀行、財政部的手上。但是坪數太小不能住人、成屋建案更不能改變坪數，因此建商能在地上權住宅上縮減的就剩下「使用年限」，用來換取更低廉的售價以便吸引民眾的青睞。   然而，民眾對於有「使用年限」的地上權住宅已經不太能接受了，為什麼建商還要祭出「縮減使用年限」的產品策略？原來地上權住宅的最大優點，就是房價只有市價的6~7折，所以地上權住宅的建案在房市景氣大好、房價在高檔時期一定特別好賣。不過，現在的房地產市場正處於景氣較差的冷淡時期，較低價格的建案一個一個出來搶客，地上權住宅的優勢也就一點一滴的流失中。   一般地上權與縮減年限地上權住宅的差別

比較項目	一般地上權建案	縮減年限地上權建案
每坪售價	市價的6~7折	市價的3~4折（視限縮年限而定）
使用年限	50~70年	20~40年
房貸成數	最高6成	最高4~5成，視限縮年限而定
購屋自備款	較少	較多
適合族群	年輕購屋者	中、高年齡層者

  此時，如果地上權住宅建案的每坪開價單純用「降價」的，一定打不過已經到處傳出降價聲浪的一般住宅建案。因此，這次地上權住宅建案的業者便提出大幅「折價」的產品包裝策略，把原先每坪開價只有市價6~7折的地上權住宅，一口氣砍價到只有市價的3~4折。   想想看，假設市價一坪要50萬元的市中心精華地的房子，變成地上權住宅之後只要每坪30萬~35萬元（市價6~7折）就可以買到。現在遇到房市不景氣，再大幅折價變成每坪只要15萬~20萬元（市價3~4折），一定可以吸引到原本就不排斥地上權住宅的購屋者目光，但是使用年限會從原先的50年減少為25年、甚至是20年。   ▲市中心地段的房價很高，縮減年限的地上權住宅才能享有更高的價格優勢。   銀行業者表示，地上權住宅使用年限越短，能給的房屋貸款成數就會更低，購屋自備款也要準備多一點才行。由此可知，這種使用年限、售價大幅減少的地上權住宅建案，只適合年紀較大或不打算把房子留給下一代、想住市中心地段、購屋自有資金較多的中、老年齡層的購屋族群，一般民眾不能只看房價超便宜，就忘了評估適不適合自己的需求。     延伸閱讀 房東看過來  　買地上權住宅出租好嗎？

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