不動產法律系列　社區管委會能不能自訂收費？

[房地王/盧振池報導]   國內經濟景氣不佳已經持續一段時間，現在「全民拼經濟」的時代已經來臨，最近不少大樓社區的管理委員會拼命「開源節流」，包括向房屋仲介業者收取「帶看費」、向搬家業者收取「電梯使用費」或是裝潢業者收取「清潔費」等等。然而，這些社區管理委員會另外對外來業者收取的費用及收入，名目上畢竟和社區管理費不相同，究竟合不合法？要不要繳納相關的營業稅？最近已經引來不少紛爭，值得社區居民多多留意。   ▲各界面對不景氣要拼經濟，各別社區也加入搶錢行列。   根據「公寓大廈管理條例」第18條規定：公寓大廈應設置公共基金，公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理，其運用應依區分所有權人會議之決議為之。因此，社區的管理委員會向社區居民收取管理費有明確的法源依據，如果某個社區居民無故不繳納管理費，社區管理委員會是可以向司法單位提起相關訴訟的。  

住戶裝潢要先告知管委會

但是社區管理委員會能不能自訂內規，對前面提到的房仲、搬家、裝潢業者要求收取帶看、清潔等費用呢？法界人士表示，基於公寓大廈管理條例的「社區居民自治」的原則來看，答案是肯定的。因為當初制定公寓大廈管理條例之時，就考慮到每一個社區的居民意識、公設建材、管理方式等屬性各不相同，因此條例中並未限制管理委員會不得增收社區管理費以外的其他費用。   ▲維護社區公共設施要花錢，常常是管委會對外界收取額外費用的理由。   然而，即使是「居民自治」原則也要受到普世價值的規範。例如社區管理委員會如果規定：搬家業者或房屋仲介業者每次的「電梯使用費」要價上千元，但是目前市場的行情大約只有100～200元，即使是豪宅社區也不過是500元左右，名目上是給社區的清潔費或電梯使用費用。  

電梯使用費最常見

很明顯的，這個社區管理委員會制定的「電梯使用費」收取標準並不符合法律上的「比例原則」，而搬家或賣家帶領外地買家前來社區看屋是住戶的權利，因此屋主或房屋仲介業者如果針對這項不合理的高昂費用提起訴訟，社區管理委員會恐怕只有敗訴一途。   ▲社區收取共用設施的使用費，要符合比例原則。   就在各個社區管理委員會為了「開源」，而普遍對外來業者興起這種電梯公設「使用費」的同時，財稅單位也注意到這個課稅議題。稅捐機關人員表示，根據「加值型及非加值型營業稅法」第3條的規定：「提供勞務予他人，或提供貨物與他人使用、收益，以取得代價者，為銷售勞務。」而社區管理委員會提供電梯設備給外來業者使用、並且收取費用的行為，已經符合「銷售勞務」的行為，所以要辦理營業登記，依法繳納營業稅，以免逃漏稅要被稅捐機關開罰。     專業房地產新聞、預售屋新成屋豪宅資訊請看>>  http://housetube.tw