乙種工業住宅的起源與概說(一)

前些日子看見許多人在網路上討論「乙種工業住宅」，絕大部份是負面的發言，小弟在此想將曾經銷售過的經驗與大家分享。

PS『負面』：因為不了解，所以所說出來的有些微誤導工業住宅的真實性，在此，小弟做些補充。

工業住宅的起源

其實工業住宅，早在一、二十年前就已經存在了，為什麼卻是在這六、七年內才被廣泛討論呢？因為資訊傳播的型態改變了，多家電視台、網路、平面媒體等，才能讓大眾更加接觸到「工業住宅」，然而為什麼很少有媒體願意給予更多正面性報導呢？如果「工業住宅」真的不能使用與不被市場上接受，為什麼卻存在如此的多呢？

理由很簡單，因為「工業住宅」確實是「違規」使用，政府可能在某一方面變相的承認他的存在，但是，又不能告訴一般大眾他是變相合法的。所以部分媒體明知「工業用地」優勢，但是卻也不能採取鼓勵、正面的報導言論。

早期台灣由農業轉型至工業時代，各類型的工廠用地需求性強，但是，隨著資訊時代的改變、工廠經營型態的外移大陸、國外等，漸漸地對於工業用地的需求日益減少；加上實施土地使用分區的限制，讓政府也頭痛這些過多的工業用地如何解套啊！

「景氣」與「一般多數土地、營造成本高低」決定「工業住宅」的生死

當「一般住宅」興建成本與「工業住宅」興建成本差距越大，「工業住宅」的存在價值越高，反之，越低。工業住宅的誕生就在於當時房價過高，非一般民眾所能負擔，或是，同樣地段類似產品可以用遠低於兩成以上的價格取得時。在建商的努力下與市場需求所誕生的產物。

「工業用地」概說

「工業用地」至少可以區分為甲種、乙種、丁種等工業用地，但是，一般民眾由於不夠深入的了解，加上其他建商銷售人員（很多建商與銷售人員也不懂裝懂或是部份銷售工業住宅的人員訓練不足）的惡意攻擊，容易讓人誤以為都一樣沒有分別。

甲種：屬於重污染建築用地。

乙種：都市計畫內之輕污染建築用地。

丁種：都市計劃外之輕污染建築用地。

市場上存在的工業住宅絕大部份屬於「乙種工業用地」，其實在實際使用上幾乎與「商業用地」的差異性不大，然而有很多人卻將「工業用地」與「工廠」畫上等號。

「工業用地」的建築規範有區分為很多種類，工廠、店鋪、一般事務所、資訊軟體業、休閒娛樂設施等等……

根據所在地的縣市政府規範，實務上有分為全區域總量管制與興建土地總量管制。

全區域總量管制

舉例來說：高雄市左營區內所有工業用地總面積來計算建商所興建之土地可以規劃何種產品，假設總量管制許可，多數建商會採用店鋪、一般事務所、資訊軟體業來登記設計用途；實務上一般消費者所購買的「工業住宅」根本沒有辦法登記工廠（有基本坪數與電氣設備限制）等汙染行業別。

興建土地面積總量管制

舉例來說：建商所預計興建的土地來計算總量管制，規範所興建之土地面積內，必須包含有工廠、休閒設施、店鋪、員工宿舍、一般事務所、資訊軟體業等，按照比例原則規劃。如此，擔心可能有工廠進駐還說得過去。但是，實務上建商會在登記為工廠的產品規劃上動手腳，讓購買者只能勉強登記公司行號卻又無法進駐設備。

一般消費者最擔心的項目大概有下列幾種：

水、電計價、土地稅、土地增值稅、房屋稅、施工標準、戶籍設立、銀行貸款、合法性、污染性、價格

水、電計價

各位網友們，請勿道聽塗說，很簡單的做一件事情，拿起您的電話查詢104問問看，台灣電力公司、自來水公司，然後打電話去問。

水：水費的計算標準是根據建商申請的管徑大小來決定，跟土地的名稱無關。

電：台灣電力公司會明確的告訴您，電，只有分為兩種，一種是一般用電，另一種是營業用電；根本沒有什麼叫做工業用電（哈哈哈！對不起太多胡說八道的人）。您有營業時，管您是什麼土地，一律計算營業用電；您沒有營業時可以主動申請為一般用電。

土地稅、土地增值稅、房屋稅

「工業用地」的公告現值本來就比較低，且目前所有稅賦計算標準與一般用地相同，實務上如果都沒有申請「自用住宅計費」，反而比較便宜（工業住宅在實務上根據所在地規範依舊可以申請自用住宅計費）。

施工標準

一般住宅樓地板承載每平方公尺為200公斤，而「工業住宅」每平方公樓地板承載300公斤以上，相對的施工標準反而比較嚴苛。

戶籍設立

戶籍設立最大的作用在於日後是否可以申請「自用住宅」，這個問題讓存在市場上數十年的工業住宅住戶幫我回答就好了，如果不行，早就被罵死了吧！

銀行貸款

確實在「銀行貸款」上的成數比較低，但是，實務上這個問題根本不是您要擔心的，因為貸款成數建商會幫您解決，最重要的是，現在銀行房貸的承作標準是根據借款人的償債能力為準，房屋是參考。

另一個銀行貸款的問題是，無法採用自用住宅低利房貸，這部份是工業住宅的主要缺點，這方面的考量請各位自行斟酌，計算便宜的房價是否大於利息的支出。

PS實務上一般房貸與低利房貸的差異性並不大，慎選銀行之後「平均」還是比較划算。

合法性

合不合法的問題，就像是一般南部市場中，最常出現的「增建」問題一樣，請問各位網友，房屋可不可以增建，但是，市場上有超過90％的房屋都有增建，請問政府抓還是不抓；工業住宅存在市場已經有一、二十年的歷史了，如果您硬要問我合法性，我只能說「違規」使用，因為您很難舉證工業住宅違法，這就像是「騎樓」不能營業，可是滿街馬路騎樓都在營業一樣。我買一間商業用地的店鋪來當住家，請問您可以說我違法使用嗎？（自由心證）

污染性

這樣的問題在前面其實已經回答了，沒辦法登記進駐，如何來污染呢？另外，各位網友是否常常看見在一般住宅區內有很多設立中小型工廠，在商業用地設立網咖、色情行業、飲食業，其實這些的汙染反而更加嚴重；由於大眾以放大鏡來看「工業住宅」反而讓他的汙染源進駐更加困難啊！

價格

這部分正是工業住宅的存在價值與否，房地產「價格」的認定標準是根據商業用地－住宅用地－工業用地為基礎。但是，實務上還是必須依照地段來決定價格，不然，大家為什麼都會說，地段、地段、地段，有人會說地目、地目、地目嗎？

舉例來說：一塊精華地區的住宅用地與高架橋旁邊商業用地誰的價值比較高？相信各位網友很顯而易見。要認定價值是必須依照興建房屋的周邊環境與產品規劃來決定（請參考小弟其他房地產專題）。

已上市針對「工業住宅」的基本解說，好與不好由各位客倌決定，這就像是任何的產品都無法讓所有人認同一樣，不然，賣房子的人就幸福了，100間房子只要找100個顧客就好了。（哈哈哈！真希望如此）

（待續……）

房地王專欄記者 房市達人報導

同步發佈於個人部落格http://dodo19593.pixnet.net/blog