店面的未來發展
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十多年前，由於台灣的房地產基本上是處於供不應求的環境，不論是住宅、辦公室或店面，都有相對稀少的情況，再配合老百姓大多富有，於是房地產很容易成為一種投資兼保值的投資標的。但近幾年來，情況已經改變，一方面由於各種房地產產品的供給量大增；另一方面，大部分的老百姓不再像過去般地富有，因此，導致各類房地產產品供過於求的現象逐漸明顯。
在供過於求的市場中希望獲利，就不可以依賴『感覺』，或是過去的『經驗』，而是要對產品做深入了解，對產品的趨勢也要了解，方能做出正確判斷與決策，以確保投資獲利。
台灣傳統的商店型態是屬於『商住合一』的型態，樓下開店，樓上住家。在以前商店的區位是如何選擇呢？基本上，都是沿著主要道路發展（包括陸路及水路），因此，形成有路就有店，有店就成街的情形。由當時的商店型態觀察，可以同時滿足『附近型』和『通過型』的兩種客戶需求。這種商街形態反映在建築物的設計上，就形成了商店連著商店開，商店群結合成商街，並發展出沿街騎樓的設計，以便於顧客逛街和進入店內購物。
這種『商住合一』的型態，在過去二十年內，起了革命性的變化，其因有四：
■ 都市計畫觀念的引進
我國從美國移入了『使用分區管制』（Zoning）的觀念，硬生生的將土地使用分為商業區、住宅區、工業區......等的『使用分區』，又將每一種分區內的建築物的使用業種加以規範，使得大型的商業空間（如百貨公司、購物中心）開始出現，這種大型商業空間和傳統的商店街，對於『通過型』的客戶產生極大的競爭。
■ 交通管理手段的嚴格
隨著社會的進步，各型汽、機車的數量亦大幅成長，相對地，道路面積明顯不足，因此，只好訴諸交通管理手段，各商街兩旁多被劃為紅線區（禁止停車），有的地區更限制機車不得停放於騎樓，此時，除非顧客是走路上門，否則東西還沒有買完，車子就被調走，或是收到罰單，這種交通管理手段的嚴格，嚴重的打擊了商街對『通過型』客戶的吸引力，再加上相對於新興商業空間，老舊商街多缺乏停車服務，因此，更加速了吸引力的衰退。
■ 周休二日的全面推動
傳統的商街都是一周七天不打烊，因此，平常工作忙碌的顧客可以趁周六下午或周日上街逛街購物，甚至打打牙祭，這是傳統商街的重要吸引力。但不幸的是當周休二日全面實施後，不但『附近型』的顧客減少（休假去了），許多商店也關門休假，在以往資訊傳遞還不是十分迅速的時代，聚集式（agglom-eration）的經營型態是最為普遍，但是當周休二日後，許多商店也跟著休息了，顧客失去了逛街的樂趣與便利，因而轉向了大型的百貨公司與購物中心，因為那裏不但貨色齊全、停車方便，更重要的是一周七日天天開門。
■ 無店面購物逐漸成熟
隨著電視及網際網路的發展，許多號稱空中購物的無店面型態服務（包括電視、網拍、郵購）也已經進入市場機制，這類型的服務可以粗分為兩類：一類是買賣雙方透過郵寄的方式完成交易，這種交易型態對店面的生存是不利的，因為其交易的過程已經取代了店面的重要性；另一類是買賣雙方透過離購買方最近的店面 完成交易（例如買書、買年菜，買方可到最近的便利商店取貨。）這種交易型態對於店面的生存則是正面的。因此，店面的投資者，應該密切注意這兩種交易型態的發展，以利判斷。根據資料 統計，2005年無店面零售業（包括電視、網拍、郵購）的營業額為711億元，年增率14﹒9％， 已開始威脅到傳統零售通路（百貨公司、量販店、超級市場、便利商店）約6166億元年營業額 的市場。
上述的四種重要原因，徹底的改變了商店的定位型式，現在台灣都市內的店面型商店，已無用傳統聚集型態吸引『通過型』客戶，這些不在附近（不論是居住或是工作）的客戶，已經轉換 了陣地，商店街對他們不再有吸引力。這是台灣都市內店面價值快速沒落的原因。那麼傳統店面的機會在什麼地方呢？傳統店面雖然失去了『通過型』客戶，但是對『附近型』 客戶，仍然存有優勢，因為在商店附近的顧客由於方便的原因，仍然會以最近的商店為其主要選擇的對象，這種現象產生兩種機會：
店面的機會是提供『服務』勝於『商品』
不論你的店內販賣什麼樣的商品，其生存的關鍵在於『服務』而非『商品』。最好的例子是，過去大同電器的品質雖然比不上進口貨，但因其在各地廣設維修服務的店面，因此市場佔有率甚難被撼動，類似的型態，如La new 皮鞋店、7 - 11便利商店、信義房屋仲介，都在朝這個方向努力。如果現在店面的經營者，還將自己定位於『商品』的供應者，而非『服務』的供應者，而不 努力做好『商圈服務』，那所面對的經營風險將是十分巨大。
店面將會成為連鎖（chain-store）品牌的戰場
由於聚集型商圈已經失去魅力，因此，原先各個商店必須赤裸裸地以價格競爭，或是爭取客戶時，相互攻擊的競爭現象會減緩。繼之而起的將是連鎖品牌之間的競爭，如小到賣煎餃（四海遊龍、八方雲集）、賣鞋子（La new、阿瘦）、賣便利（7-11、全家、萊爾富）、賣速食（麥當勞、肯德基）、賣眼鏡（寶島、小林、德恩堂）、賣手機（遠傳、台灣大哥大、和信）、賣貸款（富邦、中信、國泰、台新）、賣技術（曼都、莊大衛）、賣藥品（康是美、東京藥局）、大到賣電器（燦坤、全國電子）、賣汽車（BMW、Benz、TOYOTA、裕隆）、賣房子（信義、住商、東森），全部都成為連鎖店競爭的舞台，而要特別注意的是，這些連鎖店雖然賣的東西不同，但是何者能落實服務，就必然會成為最後贏家。根據資料統計，2005年連鎖商店的營業總額為1783億元，較2004年增加8﹒9％，為所有零售業中，增幅最大者，大於所有其他通路（百貨公司、量販店、超級市場）的增幅總和，可見連鎖店的競爭潛力。
結論
了解了店面的機會，對擁有店面或計劃投資店面的人會有什麼啟發呢？
■ 不要再迷信，店面就是金雞母
過去，許多地主都認為店面比土地還要有價值，因為每次土地改建之後，店面的面積都會縮小，在物以稀為貴的心理下，自然會認為店面的增值空間無限，但就實際狀況觀察，許多房屋改建後，越來越多的地主雖然分得店面，因為觀念不正確，故多是空著店面有蚊子，即使租金再降也無人問津，因此，店面即是金雞母的觀念顯然必須適當調整。
■ 不要再迷信，只要開了店，人潮自然來
過去，許多投資者總認為只要開了店，人潮就會流過來，但是實際的情況卻是～要有人潮店面才有機會。換句話說，店面是人潮的結果，而非人潮的原因，因此，不應再迷信只要開了店，人潮一定會來，反而應該將較多的注意力放在如何去觀察人潮，去將店只買在人潮多的地方，由於都市中人潮集中於某些特定地區活動的型態會越來越明顯（地區商圈），導致大部分地區的店面將越來越不值錢，店面的空置率將越來越高。
■ 不要再迷信，『名牌』道路就是好店面的選擇
過去，許多投資者或自用型的客戶總認為，只要在某某道路上做生意一定沒問題，但是，實際上卻很容易忘記『商圈』的重要性，因為商圈的形成快則五年，慢則十數年以上，往往熱鬧精華的區位只有一小段，一旦，店面偏離精華區位，總是自我安慰的期待，店面位在名牌道路上，目前雖然還沒有集市，以後一定有機會。實際上，可能等不到集市就已經無法經營下去了，因為根據統計資料顯示，新開張的非連鎖型店面，在兩年內關門倒店的比例至少超過一半以上，這個比例應該還在增加中。
■ 不要再迷信，只要地段對，產品規劃不重要
過去，許多投資者總認為只要地段對了，房子新舊與房子本身規劃不重要。這就像是，外貌出眾的人穿著如果能更加留意，相對地，更能讓人賞心悅目。舉例來說，高雄市左營區自由X路上有一個透天店面的產品進行銷售中。產品規劃為：地坪：50～60坪左右、面寬：5米、總價：5588萬元起，銷售期已經超過一年半以上，卻僅僅銷售兩戶。經研判後問題出在產品規劃錯誤，此案產品規劃正屬於A級地段，錯誤產品規劃。我們可以試著思考一個問題，地段沒有問題，但是從事自用型的商店，有多少人可以負擔五千萬左右的房屋總價；然而連鎖型企業所需要的店面規格是否能滿足其需求呢？
因此，我們可以觀察市場上所有連鎖型商店，目前所使用的店面規格為何？就可以明白為什麼自由X路的產品銷售狀況為什麼如此差。因為，大部分的連鎖商店都要求以三角窗為主、大面寬、一樓室內坪效超過20坪以上、醒目度強、主要幹道、高人口密度、高商業密度，現在的房地產投資優先選擇滿足連鎖型企業願意進駐的店面，方能在不景氣的投資環境下立於不敗，在景氣好時享受高報酬。
房地王專欄記者 房市達人報導
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