要如何買店面?
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要如何買店面？（2買1不買）
一、 買人潮
二、 買規劃
三、 不要買價格（要買價值）
一、 買人潮
很多建商在蓋房子的時候，常常有一種迷思，就是不管是不昰好做生意的地段，因為面臨大馬路，所以蓋間騎樓式店面就對了。然後告訴消費者以後有機會做生意，慢慢就能造市、集市（市可生，不可造），但事後大多證明這是錯的，或是要等上個十來年，然而這種不明確的等待期卻已經造成消費者開店成本的損失無限擴張。 經過統計開門做生意的老闆們，兩年之內倒閉的有一半，五年後還能繼續生存的剩不到3分之1。可是大部分的消費者在選購店面的同時，總昰認為地點差一點沒關係，便宜就好、努力做生意就好，卻忘記最重要的一件事情，先有人潮才有店面生存的價值，絕對不昰先有店面就會有人潮，沒有人潮就不會有消費群，所以買店面的第一守則就是買人潮。 PS：如果礙於資金不足的情況，不如先採用租店面；何謂人潮？是否為當地正商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家營業密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。二、 買規劃
我們都知道漁船有分大小，也有分遠洋、近海漁船，要捕捉什麼樣的魚，相對的也產生不同漁船的需求性，店面也是如此。自己開門做生意的顧客要買需求型，投資型顧客要買連鎖型；大的店面不一定好，小的店面不一定差，必須了解店舖所在地的消費需求性及自身營業需求性，進而了解店面大小的需求。因為大店面相對代表高成本，自用型顧客必須選購符合自身需求的空間即可，不應為 了大或是大面寬而侷限產品的選擇，錯失一個好地段、好做生意的店面，因為，消費者買東西的行為最首要的昰，他認識商圈但是不認識你，他不管你店面有多大有多寬，在意的是您的產品有沒有滿足他的需求（網路購物根本沒有店面）。 購屋者可以仔細觀察大部分的營業業種，其實對空間的需求有限，扣除騎樓部分，針對室內的需求性幾乎在10至15坪即足夠適用，別為了不需要的空間，而增加不必要的成本，因為請您別忘記當初買店面的初衷昰為了做生意，不昰買店面當住家，因為買店面當住家您都會嫌麻煩，連一個車庫都沒有，還要花費比車庫別墅更高的價格來取得。 投資型顧客在選擇店面規劃的重點就是不要買自用型規劃的產品，而是要購買連鎖型企業願意進駐與能進駐的產品規劃。因為自用型產品規劃大多屬於一般小本經營，資金有限，相對於租金行情與房價漲幅也造成限制，過高的房價與租金，一般人根本無法負擔，投資自用型產品的風險也相對提高許多。然而，連鎖型企業的獲利能力強，租金負擔能力大，相對於租金與租期也更加穩定，並且讓連鎖型企業進駐對於本身房屋價值也是一種正面的提升，進而提高房價的攀升。 何謂連鎖型企業店面？ 第一、首選三角窗（地坪不能小於60坪，不然一樓室內面積不足20坪基本需求。） 第二、大面寬 第三、一樓室內坪效超過20坪以上（不含增建） 第四、要好停車 連鎖型企業在意的昰人潮、門面、營業據點多元化、坪效需求，投資此類型店面在房價增值前，能享受穩定的租金效應，在景氣爬升同 時又可輕鬆享受房價與租金增幅，真正做到進可攻退可守的經濟價值。一、 不要買價格（要買價值）
『便宜沒好貨』最適合套用在店面上，因為建商或是屋主不昰慈善機構，好的店面取得成本較高，相對售價一定比較高，不可能便宜銷售。，您是在買讓您好做生意或昰好出租的店面，絕對不昰在買店面當住家，不昰買不方便當住家沒車庫的騎樓式透天，卻還要花比車庫別墅更高的成本取得。 放眼整個高雄市有多少不好做生意的店面（騎樓式透天）閒置乏人問津，中古價格一跌再跌，管你景氣好不好，沒人要就是沒人要，所以，買店面就是要買價值，絕對不要買價格（股票要買績優股、成長股，絕對不要買水餃股，便宜沒好貨。）。 PS：如果礙於資金不足的情況，不如先採用租店面；何謂人潮？是否為當地商圈內、面前道路的人車流量、周邊商家密度、周邊店面空置率及承租等待週轉率。 舉例來說： 一間價格2000萬元的店面，坐落在商圈上；與一間價格1000萬元的店面偏離商圈偏離人潮的地點做比較。 同樣自備三百萬元，分析如下 2000萬房價－300萬自備款＝1700萬銀行貸款（月負擔約本金加上利息9萬） 1000萬房價－300萬自備款＝700萬銀行貸款 （月負擔約本金加上利息4萬） 表面上月負擔差距高達一倍5萬元本加利，但實際上我們可以仔細想想，買店面開門做生意，當您沒有人潮不好做生意時，可以不用支付營業開銷嗎？答案是不行，請您照付。省下來的本加利5萬元拿去做廣告就一定有客戶上門嗎？答案是不一定。建商每個月花大筆金錢數十萬數百萬，都不一定能把客戶找進接待中心看屋了，您如何指望5萬元本加利幫您找顧客呢？您的房價再便宜、您的產品再好，沒有人認識、沒有人消費也是枉然，只考慮價格，偏離商圈、偏離人潮，這實在是對開門做生意來說是一件很可怕的事情；會做生意的企業與老闆們都深深明白一件事情，不花錢如何賺錢、產品再好也需要包裝、錯誤的決策比貪污更可怕、 買錯店面遠比買貴店面的損失更大啊！ 等到無法繼續經營下去，想放棄然後轉租給其他人來減輕房貸壓力時，往往卻發現因為地段差所以根本沒有人願意承租（看看旁邊沒什麼人在做生意時就應該有所警覺）。 店面的價值在人潮與規劃，不在地段、門牌與道路名稱。（黑貓、白貓，會抓老鼠的貓就是好貓） 不管店面所在地位於高雄市中心、高雄縣、楠梓、仁武、鳳山、草衙、小港...，有人潮的地點就是好店面、賺錢的店面。 房地王專欄記者 房市達人報導 同步發佈於個人部落格http://dodo19593.pixnet.net/blog關於記者 房小編
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