房地合一!合建分屋出售,個人所得稅怎麼課徵?

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【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部北區國稅局表示,邇來有民眾詢問個人買入土地,並以該土地與營利事業合建,以土地交換取得房屋,日後出售房地時,如何適用房地合一所得稅(簡稱新制)亦或適用年度申報綜合所得稅(簡稱舊制)及應如何判斷持有期間與適用稅率。該局特別整理土地、房屋於不同時點取得應如何適用課稅規定之態樣(如附表)。
 
 
國稅局就不同情形,分別說明如下:
【情形一】:王小姐2016年6月1日買入土地,以該土地與營利事業合建分屋,於2019年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地及房屋取得日均在2016年1月1日以後,於2019年6月1日出售房屋、土地時,應適用新制課稅規定,適用稅率20%。
 
【情形二】:陳先生於2015年12月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於2017年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地持有期間在2年以內(2015年12月1日至2017年6月1日),且房屋取得日為2017年6月1日,應適用新制課稅規定,適用稅率20%。
 
【情形三】:林先生於2004年6月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於2017年6月1日以土地交換取得房屋並出售,因土地取得日於2014年1月1日以前,應適用舊制規定免納所得稅,房屋取得日為2017年6月1日,應適用新制,並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%(持有期間超過10年)。
 
【情形四】:同情形三,林先生於2004年6月1日取得土地,以該土地與營利事業合建分屋,於2015年8月1日以土地交換取得房屋,並於2017年6月1日出售房地,土地仍免納所得稅,因房屋持有期間在2年以內(2015年8月1日至2017年6月1日),應適用新制,並以土地持有期間認定房屋交易所得適用稅率15%(持有期間超過10年)。
 
該局呼籲,個人交易(出售及交換)房屋、土地,除符合農業發展條例規定得申請不課徵土地增值稅之土地、被徵收或被徵收前先行協議價購之土地及其土地改良物、尚未被徵收前移轉依都市計畫法指定之公共設施保留地等3種免納所得稅之情形得免辦理申報外,不論有無應納稅額,都應依規定辦理申報。而前述合建分屋以土地交換房屋情形,交換時如因換入房屋價值低於換出土地之價值,所收取價金部分,因所得已實現,仍應按比例計算所得,申報納稅。
 
國稅局指出,個人以自有土地與營利事業合作興建房屋,如為新制課稅範圍,持有期間10年以內,稅率為20%;如土地之持有期間超過10年,稅率為15%。該局網站首頁熱門焦點設置「房地合一」專區提供「個人房地合一課徵所得稅自我檢核表」,方便民眾判斷房地交易適用新制或舊制,另為節省申報時間,請多加利用網路辦理申報。
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