淺談公寓大樓的保值性

三、學區：學區對家中有學齡的小孩家長來說是很重要的，當家長有能力為小孩選擇比較好的學校的時候，大人自然會選擇最好的，而目前很流行上明星中小學甚至幼稚園，因此，學區的選擇便成為附近住家的一大特色，住家與學校的距離也是另一個考量因素，最好大樓住家窗戶打開就可以看見學校操場，因為永遠不用擔心旁邊蓋起大樓，除非學校遷址，所以有此特色的房屋物件也是很多購屋大眾會喜歡的。 四、生活便利性：此點主要在評估住家附近的食衣住行育樂是否方便，例如便利商店、醫療院所、公車站、菜市場、購物中心等，最好是已經形成的商圈，因為商圈的形成是需要人口數的密度夠高才會形成，由於有人的需求性所以會帶來更多選擇性的供給，當然，會有大樓的需求，附近的人口與商店密度相對是會比較高的，因此，通常商圈的房價大約會比郊區多個1~2成左右。 五、物業管理公司：保全公司素質的優劣會影響大樓周遭環境與管理上的品質，目前大樓的管理會依照大樓的需求來配置，某些大樓只需要白天的管理人員，有些卻需要24小時飯店式的管理，在各大樓需求性的不同下，現在大樓保全業除了提供更好的服務外，素質也是很重要的，因此強調服務品質的保全公司在年齡、學歷、品性、反應與應對進退上篩選標準越來越高，且不能有前科，現在甚至已經有很多大專院校的大學畢業生已經進入保全業，由此可知，越來越多的購屋民眾對大樓的管理品質有不一樣的需求，現在新完工的大樓因為公設比提高的關係，管理大廳空間普遍較以往來的大，因此，建設公司便將大樓入口處設計成跟飯店的大廳一樣豪華與氣派，也因如此管理人員的形象與專業度更顯的重要，甚至有些物業管理公司已經做出管家的服務規格來提供給住戶，通常需要這些特殊服務的大樓其住戶大都是地方上的達官顯要，他們講求的是稀少性與特殊服務甚至安全性，在地段的選擇與房價皆甚為特殊，相對的此類大樓在房價的支撐性也比較高。 六、管委會：管委會的形成就如同一個新的班級要選出班長、副班長、康樂、學藝等職位為班上同學服務；而管委會的委員與運作皆需要由大樓的區分所有權人來擔任，有主委、副主委、監察委員、財務委員、文康委員、總務委員與工務委員，各個委員各司不同的職務，在大樓裡，管委會是管控整棟大樓的團體，包含保全公司的篩選與管理、活動的舉辦、大樓管理費的管控、款項支出、經常性使用商品採買、團購發起、機具損壞叫修比價、社區服務或選擇合約廠商等，皆需管委會開會決定，一般來說管委會需2個月開一次會，但是由於大樓住戶對大樓的環境與保全公司服務品質要求越來越高，因此，開會的次數皆變成有需要大家一起討論的議題就召開臨時會議，管委會開會次數的多寡與委員們的參與程度，可以知道該棟大樓住戶對大樓的管理與房價皆有一定程度的關心與重視。 七、戶數多寡：大樓戶數的多寡會影響大樓的保值性，原因是，當大樓的戶數太多、人口太多與素質不一時，保全公司的管理人員就不容易控管住戶，當管理越鬆散，住戶就變得複雜，緊接著管理費逾繳、公物被破壞、侵佔公共空間等事件層出不窮時，保全公司與管委會將無法管控大樓，住戶的生活品質也會變差，尤其當保全人員流動性高的時候，對大樓的住戶安全更是一個潛在性的威脅，目前，已經有很多建設公司於建案成屋後，會增列一些住戶規約要住戶遵守，例如：不得私自在窗戶外面裝設鐵窗或影響大樓外觀的裝設、住戶內部要裝修時須先向管委會申請，請管委會公告裝修時間並繳交保證金與清潔費用等等....此類規定大多會在單價比較高的大樓或豪宅居多，限制多相對的對住戶的保障與權利會更高，因此保全公司的管理也從這個地方看出其重要性。 八、建設公司：選擇知名的建設公司對第一次購屋的民眾來說是一大保障，大建設公司或在地的知名品牌對售出的房屋皆有一定時間的保固，且建築過程也會比較標準化，不容易有太多的瑕疵產生，即使有大部分都會用最快的時間來善後，因為買屋就跟買車一樣，如果沒有售後服務那真的是很痛苦的一件事，因此買房子前慎選品牌，對未來的房價也會比較有保障。 綜觀以上八點，全球景氣與突發案件也是一重要的衡量因素，如去年的雷曼兄弟倒閉後緊接著引發全球金融風暴與現在正在流行的新流感疫情，在短時間都會影響房地產的價值與交易量；而現在大樓的保值性與增值性其實在建設公司開發此案時就已經設定完成，考量都市更新、地段選擇、購地成本、土地面積、營建成本、物價波動等因素，建築團隊需要從中規劃出適合該地區民居住或符合當地需求的建案，如台北市中山區飯店與商務酒店林立，是很多商務需求人士常常駐足的地方，對於大樓的設計就會偏向此類需求來設計，因此建議購屋者錢入房市時務必要多做功課。