央行放寬限制！購屋、換屋族留意房市三大變化

自從中央銀行在9月20日祭出房地産市場史上最嚴厲的第七波信用管制之後，新成屋、預售屋、中古屋市場一片哀鴻遍野，連再普遍不過的首購族、換屋族也都跟著受苦。由於民怨漸増，因此中央銀行隨即在10月9日宣布放寬三種情況，可以不受這次的房地産信用管制的限制。如此一來，對國內的房地産市場有出現什麼變化？哪些購屋族群可以受惠？民眾該特別注意哪些？讓我們趕緊看下去！

▲中央銀行放寬三種房市信用管制條件，預估對換屋族、新成屋、預售屋市場受益情形相對大一點。

先來牢記中央銀行這史上最嚴厲的房地産信用管制措施，如下：
一、 自然人名下有房屋者，第1戶購屋貸款不能有房貸寬限期。
二、 自然人第2戶購屋貸款的最高成數，由6成降為5成，並擴大為全國適用。
三、 自然人買第3戶以上購屋貸款的最高成數，由4成降為3成。
四、 自然人購置高價住宅，其房屋貸款由4成降為3成。
五、公司法人購買住宅，房屋貸款由4成降為3成。
六、 建商的餘屋貸款最高成數，由4成降為3成。

中央銀行最新宣布的鬆綁措施有三點，分別是：
第一，自然人因「繼承」取得的房屋及房貸，不計入信用管制的房屋數及房貸戶數。

第二，有實質「換屋」需求、名下有房屋的自然人，可以和金融機構切結（一年內要賣出原屋、完成産權移轉登記，違反者取消寬限期、收回貸款成數差額、追收利息、違約金）後，新申辦的第1戶或第2戶的購屋貸款可以排除限制。

第三，自然人「已經簽訂」購屋（含成屋、預售屋）合約者，要申請房屋貸款時，適用上述規定。申請新青安方案者也同樣不受影響。


▲由於國內繼承老舊房屋的案件穩定上升，為了避免引起民怨，政策面因此鬆綁繼承而來的房屋、房貸，不計入此次最嚴厲的房市信用管制。

中央銀行這次最新的鬆綁措施可以讓近期緊繃的房市氛圍稍稍喘口氣。首先，央行最新鬆綁了：繼承再購屋、換屋需求的兩種房貸信用管制的限制，將有助於近期想要換屋的房市買氣回升。由於換屋族大多偏好即將交屋的預售屋、屋齡1～2年新成屋以及坪數相對比較大的産品，因此預料這一類的産品會相對比其他的房市産品有好一些的買氣，中古屋的賣家可能得祭出多一點的讓價空間，才能赢得換屋族的青睞。

其次，已經簽訂購屋（含成屋、預售屋）合約的民眾，要申請房屋貸款時，符合上述的情況就可以不受這次不動産信用管制的限制，而且申請青年安心成家購屋優惠貸款、又不屬於高價住宅的貸款時，也不受這波信用管制裡：第1戶購屋貸款及第2戶購屋貸款限制，如此一來，可以讓已簽約購屋的民眾稍為安心，有利於預售屋、新成屋的房市銷售，而現階段房市的解約潮、或是房屋買賣方産生的解約糾紛也可以因此少一點。


▲房屋買賣是高總價的交易行為，因此相關的貸款成數、補足差額方式、期限、交屋最後日期、違約金...等買賣契約條文一定要仔細寫清楚、看清楚。

最後，談到這波房市信用管制下的購屋買賣解約潮，房市業者表示的確有比以往多一些，但主要原因還是目前銀行業能提供房貸的資金、成數有限、撥款時程延宕...等問題，使得少部分買賣雙方因此走上協議解約一途。由此可知，為了保障雙方權益，民眾一定要仔細審閱房屋買賣契約書的內容。

也因為政府祭出了最嚴厲的房市信用管制措施，讓有些民眾産生房價下跌的預期心理，再加上現在不容易申請到足額的房屋貸款，進而暫緩購屋計畫，因此後續房市銷售量如果要恢復到先前的水準，銀行端的房貸資金充裕與否的問題還是購屋族首要觀察的課題。