地上權房屋買賣停、看、聽

[房地王/吳正治報導] 都市裡的土地越來越少，國有財產局為了避免直接賣國有地，被認定是圖利建商，或高價搶標助漲土地價格，這幾年來已經改為「只租不賣」的政策。最近國有財產局將再推出「地上權」的標售案，不少建商已開始躍躍欲試，地上權的推案再度成為房市的話題。 ▲大片土地在都市裡已相當少見，地上權開發案蔚為風潮。 地上權的房子是指只有房屋的所有權，沒有土地的所有權，也就是土地的使用期限一到，當初買房子的人將會面臨搬家走人的命運。即然如此，為什麼還有這麼多建商或民眾願意買「地上權」的房屋呢？原因就是地上權房屋的價格大約只有市價的6~8成。 ▲地上權房屋與老舊公寓的房價一樣，都只有市價的6~8成。 以台北市現在最有名的地上權成屋建案日勝生集團「京站」為例，當時台北火車站附近的房價至少70萬~80萬元，但是沒有土地所有權的京站建案，自然享受不到土地上漲的長期利益，所以房價大約打7折銷售，結果銷售成績還比預期的好。

地上權創造三贏

從好處來看，地上權的建案可以為政府、建商及民眾帶來三贏的局面。對政府而言，政府只要出讓土地，只要地上權的期限一到（通常是50年），就可以免費得到土地上面的建物，而且每年還可以得到出租土地的租金收益，也活化了土地效益。 地上權房屋與一般房屋優缺點比較 對建商而言，在都市裡難尋寸土寸金的建地，只要付出一筆得標金，就可以蓋房子賣錢，何樂而不為；對民眾而言，要在都市精華地區買到房子何其困難，但是現在只要以市價的6~8折就可以圓夢，而且土地是向政府租來的，所以除了土地的租金之外，每年不必再繳交地價稅，賣屋時，賣屋時也不必繳土地增值稅。 ▲挑選地上權的建案，宜選擇交通便利的市中心個案。 不過，可別就此以為地上權的建案都沒有缺點，要買地上權房屋前，至少有以下幾點要特別留意：

一、自備款最好準備五成

這幾年房地產價格之所以大漲，主要是座落的土地增值，即然地上權的房子沒有土地所有權，銀行當然也不太願意貸款給這樣的房子，通常貸款的成數只有房屋總價的五成以下，所以購屋自備款也就要多準備一點囉！

二、房屋價值隨時間遞減

別人的房子都是越放越增值，但是地上權的房子住越久，離土地被收回的日子卻越來越近，所以房屋的價值也就越來越低，千萬別以市場的價格走勢來衡量地上權的房子。 ▲不宜用新建案的售價來比照地上權的房屋價格。

三、地上權到期規定

這一點最重要，因為地上權開發案在年限到期後，不外乎有以下三種規定：一是地上的房屋免費送給政府；二是政府會以打折後的造價買下你的房子；三是你擁有優先購買權或續租權，你可以優先決定要不要買下土地，或是優先和政府續約地上權，這樣就不必搬家、繼續住下去。 以投資效益來看，當然是第三種方式對自己最有利，所以想要買地上權房子的民眾，一定要看清楚合約書中地上權到期後的規定，別讓自己的權益睡著了！ 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw