快樂購屋術　暸解建商的訂價方式

[房地王/吳正治報導] 全台灣第一個預售的合宜住宅熱鬧推出，每一坪才開價19.5萬元，吸引了許多沒有自用住宅的民眾前往看屋，但是很多人不禁要問：為什麼有的建商開價相當離譜，有的建商所定的價格卻可以這麼實在？到底該怎麼自行估算建案房屋的價格，才不會被建商唬了價格？ ▲預售屋的個案價格有其訂價策略。 其實一個預售案的定價策略，不僅攸關建商及廣告公司的利潤，更與這個預售案的銷售率息息相關，而且這項定價策略也是業界自身的秘密，因為一旦被同一區域的競爭業者知道之後，房子很可能就會賣輸給對手。 不過，想買預售屋的民眾可就沒有這層顧忌，反而應該多多了解建商的定價策略，才不致於被市場上混亂的價格訊息給迷惑，也才能買到物美價廉的好房子。 ▲每個建案的訂價方式及目的都各不相同。

以成本法推算合理價格

預售案的平均單價推算有很多種，但是最常用的不外乎「成本法」、「市價法」這兩種。成本法是指：建商把土地買進成本（含土地融資利息費用）、營造施工成本、代銷廣告費用和各項稅費加總後，再加上建商預定的毛利率，然後除以總銷售坪數，就可以算出每坪的平均單價。 例如某個建商在台中市文心路附近買了10億元的土地，預定蓋20樓鋼骨住宅大樓，每層樓約有500坪建坪，共10,000坪，總造價約9億元，代銷及廣告其他費用約1億元，總費用就是20億元。這20億元除以10,000坪，代表這個建案的每坪的成本就是20萬元。 ▲建案的土地、造價等成本越高，訂價也就越高。 以建商蓋出來的建案毛利率普遍約在30％計算，建商針對這個建案的訂價若是訂在每坪26萬元，算式為20×(1+30%)＝26，這個開價就算是合理；相反的，如果開價超過每坪26萬元，那就代表建商想要多賺一點，或是開價有一點不合理了。

以市價法參考市場價格

另一種算法則是「市價法」，是指建商推案前，先蒐集當地附近各個銷售率在七成以上建案的價格，然後取其每坪單價的平均數，做為推案的價格。之所以要找銷售率在七成以上的建案，主要是銷售率高的個案價格才有參考價值，否則建案單價再高，銷售率卻只有一成，那就代表這裡根本不適合這麼高的房價建案。 例如附近若是有5個建案每坪26萬元，另有5個建案每坪約30萬元，那麼建商若是推出28萬元（（26+30）÷2）的房價產品，附近的居民應該可以接受這個價格。當然，建商最後還是會考量地點、建材、大樓規劃等條件，逐步拉高或降低這個每坪28萬元的價格。 ▲暸解市面上的建案訂價方式，才能和建商談價錢。 俗話說：「知已知彼，百戰百勝。」，暸解預售案或新成屋案的訂價方式後，下次準備下訂買屋前，就能在心中先有個理想的買屋價格，才不致於付出太高昂的購屋成本，減輕日後繳房屋貸款的壓力了。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw