投資日本不動產正夯（五）風險篇

[房地王/吳正治報導] 全球知名的維京集團（Virgin Group）創辦人、也是著名的冒險家理查‧布藍森（Richard Charles Nicholas Branson）曾經過說過：「我做每件事都有風險，但是不能因為有風險而不去做，重點是如何將風險降到最低」。 投資日本房地產也是一樣，只要是投資就一定有風險，例如前幾年日本經歷了一次大地震，讓房價受到影響。但是如果能在事先就把這些風險考慮進去，就可以先想好應對的策略，未來也就不必擔心日本房地產出現重大的投資變化了。 ▲日本上次的大地震，全國一度實施限電措施。

風險一  日本經濟的變化

坦白說，日本過去十多年的經濟持續低迷不振，金融機構的存款利率已經到了「零利率」的地步，也就是錢放在銀行裡不僅沒有利息，有的還必須支付給銀行帳戶管理費。經濟不振、民眾購買力下滑，自然對房地產興趣缺缺，所以經濟問題應該是當前投資客最需要關切日本的風險評估要項。 有意到日本買不動產的包租客千萬不要只看較高的租金報酬率，就忘記日本房地產可能下跌的風險，結果變成「賺了租金，賠了房價」。所幸，最近日本經濟已經有觸底止穩的跡象，東京房價也沒有再下跌，但是歐債危機還沒解除的情況下，任何想法都不能太過樂觀。 ▲日本東京的房地產高樓別具特色，租金報酬率不低。

風險二  房客斷租問題

任何當過包租公的人都知道，房子出租最怕房客突然間不租了，或是租給不好的房客，把房子弄得亂七八糟。如果把房子買在日本出租給日本當地居民，要處理這些房客問題，肯定是很惱人的事情。 所幸以民族性而言，日本房客的穩定性要比台灣房客高，房子也不致於被弄亂。而且買下來的日本房子，大部分都是由日本當地的房地產業者代為出租，也可以幫你處理一些繁雜的瑣事，但是如果由台灣過去的投資客越來越多時，那就要注意租屋市場是否會出現供過於求的現象。 ▲東京市郊區仍有大片土地尚待開發。

風險三  好壞業者參雜其中

誠如前面所說的，投資日本不動產的大部分事宜都必須依賴當地的房地產業者代為招租、簽約、繳稅等工作，萬一遇到不好的業者，在這語言不通、兩地又相隔數千公里的距離下，可不是找個消基會或是民意代表開記者會申訴，就能解決這些問題。 尤其日本出租市場一旦掀起熱潮，好壞的業者一定同時變多，如何挑選真正良善的業者，才是投資前的學問。你可以先找有投資日本不動產經驗的親朋好友代為介紹，絕對比你自己在網路上找尋，或公司自我吹噓有實際多年成功案例的不動產業者還好。 ▲國人較熟悉台灣的房地產市場，所以投資國外之前要好好做功課。

風險四  法令的改變

大家常說：「中華民國萬萬稅！」，日本是進步的國家，日本政府所收取的稅率不會比台灣低，所以在你著眼於日本房地產的租金報酬率高於台灣時，別忘記日本財稅部門也會對海外投資客收取所得稅、消費稅等，而且這些租稅的法令或稅率未來還是有可能再增加或改變的。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw