住三土地創天價　看懂土地區分規定

[房地王/吳正治報導] 最近國內經濟情況不佳，但是商辦大樓、土地售價的標案卻頻頻傳出創新高價的消息。日前黑松微風廣場旁的住三土地進行標售，結果成交價再度刷新國內住三土地的交易價格，但是民眾普遍不知道「住三」是什麼意思？這對住屋市場又有什麼意義？ ▲黑松的住三土地標售價格創歷史天價。 由於台北市區很早就沒有大塊土地可供開發，因此這次黑松公司擁有的1,345坪土地開始標售作業，立即吸引了40多組買家的興趣，再加上這塊土地緊臨時尚潮流的微風廣場百貨，走路到最熱鬧忠孝SOGO百貨商圈也只要十分鐘，因此最後被建商潤泰創新公司以總價新台幣81.999億元標走，換算每坪的地價高達609.6萬元，也創下有史以來國內住宅區土地最高的交易價格。 ▲黑松住三土地緊臨微風廣場百貨。 除了距離兩個熱鬧的百貨商圈很近、擁有便捷的市民大道，這塊土地創天價的主要原因還包括土地使用區分是「住三」。土地使用區分是指：為了要讓都市內的土地都能受到良好的規劃、使用，以便提升住家品質，所以要把土地區分為不同類型的住宅區、商業區及工業區等用途。 這些不同類型的住宅區、商業區等用地各有不同的建蔽率及容積率，用這樣的建築規定就可以限制住宅區、商業區等土地不被過度開發，進而提升都市人的住宅品質。 ▲限制住宅土地不被過度開發，才能維持都市居住質量均衡。 其中，建蔽率是指一塊土地中，可以蓋的房子基地佔這塊土地的比例。例如在建蔽率40%的100坪土地上，只有這塊土地裡面的40坪土地可以拿來蓋房子，剩下的60 坪土地必須空出來當廣場、花園或庭院、走道。 容積率則是指一塊土地中，可以蓋出來的總樓地板面積佔這塊土地的比例。以這次的黑松公司「住三」土地共1,345坪為例，全名是第三種住宅用地，建蔽率為45%、容積率為225%，表示建商可以在此蓋出總面積3,026坪（1,345乘上225%）的房子來銷售。 各類住宅使用區分的建蔽率、容積率比較 ▲土地使用區分攸關住家的居住品質。 而且住三的土地除了可以蓋一般住宅使用之外，還可以讓住一、住二用地所不能進駐的零售業在此開業，因此土地利用價值要比住一、住二好很多，所以才會吸引這麼多的建商前來搶標。 所以房子的價值有時候不是只看地段的好壞而已，如果投入房地產市場之前，能夠多暸解這棟房子座落的土地使用區分種類，就可以為後續買屋、賣屋行為增添更多明智的決策。 新聞提供：房地王-新屋在地網    http://housetube.tw