日圓升值　投資日本不動產停看聽

[房地王/吳正治報導] 日本最近的政經局勢出現前所未有的大變化，不僅由安倍晉三就任新的首相，最重要的是採行新的振興經濟政策，使得長期處於升值狀態的日圓出現了近十年來最大的貶值走勢，也讓大家聯想：現在是不是前往日本投資不動產的最好時機？ ▲日圓貶值，日本的房地產市場再次受到矚目。 從最近一年新台幣對日圓匯價的變動可以看出，去年1月新台幣1元可以兌換到2.6日圓，但是現在（2013年1月）新台幣1元已經可以兌換到至少3.1日圓，新台幣對日圓升值的幅度高達19.5％。 換言之，以前國內投資客必須花費新台幣1,000萬元才能買到日本東京的公寓，現在大約只要800萬日圓就可以買到。日圓匯價貶值的事情反映在投資日本房地產的租金報酬率身上，投資本金縮小20%之後，這項租金報酬率當然也會增加20%的幅度。

日本不動產成熱門市場

如此高度成長的租金報酬收益，當然吸引了國內房地產投資客的青睞。根據國內各個與日本不動產公司合作銷售日本房地產的房仲業統計顯示，最近一個月詢問投資日本不動產相關訊息的人次至少爆增十倍以上，象徵日本不動產已成為海外不動產投資最夯的地區。 ▲日本的觀光休閒風氣興盛，讓當地興起退休租屋風潮。 然而，任何高報酬的投資行為也同樣隱藏著高風險的危機，有意投資日本不動產的國內民眾不可不慎，至少要留意以下的三大風險。

風險一　留意國際房地產炒手

日圓貶值之後，不會只有台灣的投資者來日本，各國的不動產投資客可能同時來日本找尋好標的，甚至出現刻意炒作、拉高房價的情況，因此投資前還是要對當地房市行情做足功課才行。 ▲日本東京涉谷區的房價居高不下。

風險二　留意匯價的變化

前面提到：近一年來日圓兌新台幣的匯價貶值了將近20%，雖然象徵現在買日本房地產便宜了20%，但是也代表一年前買進的日本房地產價值（換成新台幣幣值時）縮水了20%，而且每個月收到的日圓租金收益，也將隨著兌換成新台幣而貶值20%。 如果日圓未來數年持續貶值下去，等到你賣掉日本的房地產、並把賣屋所得匯回台灣時，就會面臨「賺了租金，賠了匯價」的窘境。這些問題都是海外投資行為一定會遇到的問題，不光是房地產標的所獨有，因此投資日本之前，還是自己要先想清楚是否能夠承受未來匯價的變化。 ▲匯價的升貶，可能讓你賣了國外的房地產卻買不回國內的房子。

風險三　經濟成長才是主角

坦白說，匯率的問題牽扯的領域很廣，長期而言，連國際間的炒匯高手都無法準確預測各國的匯率變動，而房地產必須以長期眼光及作為，才能看出真正的投資效益，而這項增值效益又必須來自一國經濟的穩定成長做為根基。 因此現在有意到日本買不動產的投資者，最好不要只看匯率的變動，或是房仲業告知的租金報酬率，而是要觀察日本經濟是否已經有緩步上升的跡象，如果近期日本房價已經上揚很多時，也要先停、看、聽才對。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw