投資房地產跟著人潮走

[房地王/吳正治報導] 為什麼北部的房價會高於南部？為什麼北部的人口密度會高於南部？這些非常簡單又和房地產投資息息關的問題，卻常常被人們所忽略，以致於房價已經在高檔即將反轉，或是某一地的房地產市場出現成長跡象時，我們卻太晚進入該地的房市而錯失投資機會。 ▲投資房市要跟著人潮走，台北捷運帶來人潮就是明顯的例子。 根據內政部最新的人口移入移出統計資料顯示，近兩年來以台北市的32,391以及台中市的14,055淨移入人口數，分居六大都會區（含桃園都會區）增加排行榜的第一及第二名，而準院轄市的桃園縣12,049的淨移人人口數排名第三位，反而最近房價出現補漲行情的高雄市，出現了3,408人的淨移出人口數。

投資前先搞懂供給、需求

任何一個房市要持續成長，當然要從「供給」和「需求」兩方面檢視，如果房市供給量很多，但是卻沒有足夠的人口數量支撐購屋或租屋需求，這個區域的房地產市場肯定發展不健康。 近兩年全台六大都會區淨移入人口變動 資料來源：內政部戶政司 所以從房價的支撐角度，來看內政部的移入人口數這項數字可以粗略知道：台北市、台中市及桃園縣的房價近兩年來上漲有理，但是高雄市的房價上漲理由則有待斟酌。 ▲高雄捷運人潮和台北相差甚多，若是房價漲幅太大就會有隱憂。 雖然房價的上揚除了供給與需求之外，還有交通建設、人文與綠地、學區等地段條件，但是就業人口的進駐以及薪資、消費能量的增加，絕對與房屋購買能力及房價上漲與否息息相關，這兩年台北市、台中市以及桃園縣都有為數不少的科技園區，持續帶來很多就業人口，對當地房市亦有明顯的助益。 ▲台中市以服務業為主，台灣大道百貨商圈帶來不少就業機會。 以台北市為例，大家耳熟能詳的內湖科技園區、南港經貿園區近兩年廠商的進駐率接近100%，大陸、國外以及國內銀行家數不斷在台北市設點，也連帶增加更多的金融從業人口數。未來台北市還有資訊園區、雲端園區、影視園區等建設，只價房價稍有走緩，可能會有吸引更多民搶進房市。 ▲台北市的百業興盛，有助人潮的匯集。

空屋率越高　房價上漲機會越小

台中市和台南市則是受惠中科園區及南科園區的就業人員快速增加，員工在當地買社區大樓或透天產品已經成為廠區內的「全民運動」，年輕一輩的員工拿到年終獎金不是想著還信用貸款或是出國旅遊，而是準備拿來買生平第一棟房子，因此房屋的自有率常常高過全台其他都會區的民眾。 ▲透天房屋比率高的地區，通常房屋自有率的比率也較高。 由此可知，買房子要跟著政府的建設走，更要看著人潮的移動走。如果你家附近充斥著空屋卻租不出去，或是周邊的工廠一個個遷走、就業機會越來越少時，那麼你要思考的是：趕快換屋到下一個人口增加的地區吧！ 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw