IFRS制度上路　建商推案型態轉變

[房地王/吳正治報導] 不管今年房地產市場景氣有沒有變好，準備買預售屋的民眾都要關心建商的財務狀況，因為萬一建商收了民眾的訂金、簽約金、開工金，房子卻蓋不下去，民眾的損失就太大了。不過，眼尖的民眾應該可以發現：怎麼今年初有些建商的營收出現暴起暴落的現象？我的預售案建商會不會倒閉啊？ ▲民眾最怕買了預售屋，建商卻出現財務危機。 其實民眾不必太擔心，有些建商的每個月業績出現暴起暴落的現象，這都是因為2013年起，所有上市公司的營建公司被政府要求必須全部實施「國際財務報告準則（IFRS；International Financial Reporting Standards）」制度，以便和國際會計規定接軌，使得今年建商入帳營收的計算方式不同。 而這樣的營收計算的改變，也會影響建商的推案及行銷策略，想買房子的民眾也要略懂一二，才能趁機撿到好房屋。

入帳方式影響建案型態

要弄懂IFRS制度之前，要先暸解建商是怎麼認列預售建案的。以前建設公司的業績認列方式有兩種，分別是「全部完工法」和「完工比例法」。 ▲完工比例法可促使建商加速蓋好預售屋。 「完工比例法」是指這個預售案的銷售率達到70%，或是預收民眾的訂金、簽約、開工款達到總成本的15%時，這家建商就能夠依工程進度的比例，認列這個預售建案的每個月獲利。 IFRS的制度則是一律採用「全部完工法」，也就是建商要等到這個預售案全部蓋好並辦完交屋手續，才能一次認列已經銷售、交完屋的金額營收，造成當月營收及獲利暴衝的現象。 ▲現在建案必須全部完工之後，建商才能入帳計入營收。 這些年來國內的房地產市場景氣暢旺，預售建案要創造出70%的銷售率相當簡單，因此大部分的建商都採用完工比例法，不採行全部完工法，這樣每個月入帳的業績也會比較平均。 但是現在被規定一律採行IFRS的認列制度之後，建商為了日後能有穩定的營業收入金額，紛紛增加轉投資飯店或百貨商場（例如鄉林建設的涵碧樓飯店、冠德建設的環球購物中心、日勝生經營京站百貨）的業務，一大堆建商高價搶地、建案價格隨之拉高的情況也會跟著減少，對民眾而言，算是好的消息。

分期推案變多

而且建商的推案策略也會朝「穩定推案」的方向進行。舉例來說，過去房地產市場很熱，有些建商「3年不推案，一推案就吃3年」，現在則要改成每年固定都要推案，房市裡的各季節時段的建案都會因此增加，民眾可以一整年精挑細選自己喜歡的建案。 ▲擁有大片基地的建商，採用分期推案的情況會越來越多。 對大型建商而言，擁有大片基地的預售案推出方式，會比以前更加遵行「分期推案」的型態，例如興富發與宏泰人壽在淡海新市鎮的「海洋都心」預售案，以及遠雄建設在桃園平鎮推出的「遠雄龍岡」預售案，就是各分三期推出。 民眾則是因此多出了選擇的機會，也可以慢慢等待後期更好的產品規劃建案，不必被房市廣告影響而急著下訂購屋。 新聞提供：房地王-新屋在地網  http://housetube.tw