認識法拍屋　優先承買權看分明

[房地王/吳正治報導] 房價不斷上揚，市中心區的土地也越來越珍貴。最近房地產市場最熱的話題就是全台最貴的菜園，被華固建設以每坪482萬元標走，但是不到10天，又被富邦集團以行使「優先承買權」的方式買回這塊菜園。一時之間，大部分的民眾都搞不清楚什麼是「優先承買權」？標到具有優先承買權的房子不就一切變成白費？ ▲全台最貴的菜園就在台北101大樓的斜對面。

優先承買權有兩種

所謂「優先承買權」就是，法律上規定具有優先於其他買方購買不動產的權利，而且優先承買權依不同效力可分為「持分效力」及「承租效力」兩種。持分效力優先承買權是指，當這塊土地要被拍賣時，土地的共有持分人可以享有優先買回這塊土地的權利。 富邦集團正是這塊全台最貴菜園的共有持分人之一，也就是說，不論是華固建設還是其他人把土地用多少錢標走，富邦集團都可以用被標走的價格買回，以上面的案子為例，就是富邦集團一樣用每坪482萬元的價格向華固建設買回土地。 ▲富邦集團行使法拍案的優先承買權。 另一種優先承買權是指「承租效力」，意思是不動產的承租人或地上權人具有這塊土地的優先承買權。假設某個地主把廠房出租給一家電子公司，後來這個地主因為自身的債務問題，使得這項出租廠房的租約還沒到期，就被法院拿來拍賣還債，此時這家電子公司就擁有這個廠房的優先承買權。 此外，想投資房地產的民眾要注意最近一直很熱的地上權產品，也有類似優先承買權的問題。因為市面上有些地上權建案的買賣合約書中，規定地上權住宅的屋主在土地租用期限到後，不具備優先承買權，以便地上權開發年限到期後，能有完整的土地後續開發權益。 ▲位在台北轉運站的「京站」大樓，是知名的地上權建案。

優先承買權有期限

有些地上權建案的買賣合約書則是規定，地上權開發年限到期之後，房屋的持有人可以有優先買回居住房子的條件。雖然這一類的地上權產品每坪價格可能比較貴，但是民眾還是應該選擇這一類的地上權產品，因為比較能夠保有房地產的增值效益。 此外，不動產的優先承買權的行使，限定在法拍成交之後的10天之內，如果這10天的期限之內沒有提出優先承買權，日後就不能再提出這項買回的權利。所以前面提到的富邦集團就在10天之內行使了優先承買權，讓華固建設這項搶標土地的動作變成做白工。 ▲法拍公告欄上的資訊會寫明優先承買權事項。 由此可知，當你在搶標房地產或是買進一般的中古屋時，該做的功課一定要做，包括查明這個物件有沒有優先承買權的問題，這些資料都可以在物件產權的登載項目裡中找到，或是詢問你的不動產經紀人，才能保障自身的權益。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw