賣屋支出費用知多少

[房地王/吳正治報導] 房子有人賣，也就有人買。上次提到買房子的間接成本至少會到購屋總價的15%左右，有意買房子的人一定要事先準備好，那麼賣房子呢？想必定是賣屋的人準備收錢，所以就不必精打細算囉？當然不是！要先搞懂賣房子會有哪些費用，預先規劃好才能省下賣屋的每一分錢。 ▲房子的總價相當高，相關的賣屋成本要精打細算。

代書費約定誰來付

首先買賣房子的過程會經過用印、對保、完稅、過戶登記等手續，這些事情都要跑地政、稅務機關、銀行等地方，所以都是透過地政士（俗稱代書）代為辦理。一般而言，代書費都是由買方支付，但是法規上並沒有規定非得如此不可，由賣方支付代書費也不是不行，只要買賣雙方約定好即可。

塗銷設定費

房子的賣方或許不必支付代書費，但是不到20年屋齡的房子通常還有銀行的房屋貸款未繳完，所以賣屋的人要請代書到銀行去進行產權設定的塗銷登記（塗銷設定之後，才能過戶成買方的名字），這筆塗銷設定費大約是2,000元，賣方最好事先交給代書。 ▲賣房子之前要先將銀行的抵押設定塗銷掉，才能過戶給買主。

土地增值稅

房子的賣方要支付的最大稅賦就屬土地增值稅了。很多人不懂也不會計算土地增值稅，顧名思義「土地增值稅」就是房子下的土地經過城市數年來的進步，所增加的價值，政府要在你賣出房子時，一併課徵土地增值稅，繳了稅才讓你的房子過戶給別人。 那麼該繳多少錢的土地增值稅呢？計算公式其實很複雜，一般民眾也無法自行計算，因為公式裡的「申報現值總額」、「前次申報現值總額」、「台灣地區消費者物價指數」、「工程受益款」、「累進差額」等數據都要由地政機關提供，所以通常是地政機關計算出來後，再交給代書向賣方收取。 ▲老房子的土地增值稅相當高。 一般而言，房子的公告現值增加7倍的三房大小的房屋，以自用住宅用地計算稅率(10%)，要繳的土地增值稅大約是22萬元；如果是一般用地的稅率計算，大概要50萬元左右，實際金額還要視房子的大小及公告現值而定。

房屋交易所得稅

政府對賣屋所得的課稅，不會只有土地增值稅而已。很多在今年賣房子的民眾，到了明年五月報稅的時候，卻忘了把賣屋的所得列入年度綜合所得稅申報書裡，以致於遭到稅捐機關的追繳甚至罰鍰。 ▲房子賣掉之後，隔年記得要申報財產交易所得。 因此在申報綜合所得稅時，記得要在「財產交易所得」一欄裡，填上這筆賣屋的所得。至於賣屋的所得如何計算？方法有兩種： 第一種是  「房屋評定現值」×各地核定的標準稅率＝財產交易所得，「房屋評定現值」在每年繳交的房屋稅稅單裡都有寫，各地區的核定標準稅率則是公告在各縣市政府的網站。 第二種是　依照實際賣屋的價格，減去原本取得的購屋一切成本支出（包括買屋總價、契稅、代書費、火災地震保險費、房貸利息、房仲服務費、修繕裝潢等費用）。但是這些支出都要附上單據給稅捐機關，所以比較麻煩。 賣屋收錢之時，賣方要繳交的費用

房仲服務費

相較於買方要給房屋仲介業1%成交金額的仲介服務費，表訂賣方要給房仲業的4%成交金額的仲介服務費就顯得有很大的調降空間，想賣房子的民眾記得要主動向房屋仲介業爭取。 例如在地狹人稠、房仲案源充足的北台灣市場，房仲業向賣方收取的仲介服務費大約在3~4%之間；但是到了房屋自有率較高、房屋交易量較少的南台灣或是偏遠鄉鎮的房市，房仲業向賣方收取的仲介服務費可能就自動下降到2~3%，以便搶食客源或是刺激賣方成交的意願。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw