銷售員沒告訴你的地上權真相

[房地王/吳正治報導] 自從最高法院做出「部分都更條例違憲」的判決之後，公寓或舊大樓的都市更新之路更難完成，因此許多大型建商包括遠雄、興富發、華固建設等已經宣布不再投入都更業務。反而政府近幾年來不斷地推出「地上權」的土地標租案，讓不少建商也跟著轉向地上權房屋的開發案，也讓民眾多了一個購屋種類的選擇。 ▲有土斯有財的觀念漸漸被地上權建案打破。 尤其影響房市買氣的奢侈稅已經屆滿兩年，釋放出來的買氣讓建商勇於標下地上權的土地，打算在下半年陸續推出地段好、又「物美價廉」的建案，例如冠德建設在台北市大直北安路將規劃案30億元，以20坪為主力產品的地上權建案；華固建設標到的景美財訓所土地則將規劃為1~4房兼備的大型住宅。 近半年來指標的地上權土地標案成果 資料來源：財政部國有財產署、公開資訊觀測站 然而，俗話說：「內行看門道，外行看熱鬧」，大部分對地上權住宅有興趣的民眾都只知道地上權的房子「有屋沒有地，所以房價可以比市價便宜2~4成」，但是房屋銷售人員不告訴你的是：地上權的房子其實有很多背後看不見的問題。 ▲地上權房屋與老舊公寓的房價一樣，都只有市價的6~8成。

一、子孫享受不到房價增值的利益

最近這幾年全國的房地產價格多少都有些上漲，包括地上權的房價也跟著上揚，台北市信義計畫區裡的地上權建案「台北花園」每坪甚至飆到100萬元。但是這樣的個案畢竟不是通例，當地上權的房子在使用土地年限（50年或70年）越來越近時，願意接手的買家也會越來越少，房子的價值就會越來越小，所以就算房價過去曾經飆漲到每坪100萬元，最後還是要回收給土地原有者或是另外訂定租賃契約。 然而，地上權房屋的銷售人員總是會對你說：「等到房子收回的那一天，大家都不在世上了，所以也不會覺得有什麼損失了！」實際上則是，一般房子的屋主可以把房屋增值的利益留給後代子孫繼續享用，但是地上權房屋的屋主子孫卻得面臨「從頭來過」的居住奮鬥史。 ▲大人買房子總是希望可以留給後代。

二、正視地租越來越貴的事實

買了地上權的房子，因為土地是「租」來的，所以地上權房屋的銷售人員總是會對你說：「買了這種房子就不必繳地價稅」的好處，但是他沒對你說的是，這種房子卻要每年繳一筆「租土地」的費用，目前的費率是公告地價的5%，少則數千元，多則上萬元。 更糟的是，公告地價可能每年都會往上調，經濟越繁榮，公告地價漲越多，地租當然也就跟著上漲，最後繳出去的地租將比地價稅貴得多，而且房屋價值還反向一路下滑，這些問題都要靠自己事先想清楚。 地上權房屋的缺點及因應之道

三、房屋增貸難上加難

很多人都會擔心：地上權的房子因為沒有土地所有權，所以銀行不太願意貸款給民眾。此時，地上權房屋的銷售人員總是會對你說：「建商和銀行業務關係良好，又是整批建案放貸，所以只要民眾銀行信用OK，房貸不會是個問題。」 事實上，地上權的房子土地使用年限少則50年、多則70年，銀行房貸年限卻只有20年，所以銀行並不怕房貸款項收不回來，民眾不至於找不到願意承作地上權房貸業務的銀行。 ▲銀行並不擔心地上權房貸回收的問題。 但是銷售人員沒告訴你的是：當你中途想要把房子增貸做為生活週轉金，或是想要轉貸至別家銀行時，成功的機率會比較低，因為還是「房屋價值隨時間而越來越低」之故，所以想買地上權的房子，最好還是多多三思！ 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw