快樂購屋術　開放空間看分明

[房地王/吳正治報導] 沈寂一段時間的住宅大樓開放空間問題，隨著最近新北市新板特區內豪宅的開放空間違建，被民眾多次檢舉，並遭到工務部門拆除後，又再度引起房地產市場上的話題。究竟什麼是住宅大樓的「開放空間」？建商又如何占用開放空間？民眾在買屋前該如何判斷，才不會損失自己的權益呢？ ▲新北市的新板特區豪宅大樓占用開放空間，被勒令強制拆除違建。 住宅大樓的開放空間之所以會衍生出這麼多的違建問題，一切都要從內政部營建署的「開放空間容積獎勵辦法」法條說起。

開放空間　非住戶也能使用

所謂「開放空間」是指，不限定社區的居民，任何人都可以使用的公共空間。由於都市內的綠地及民眾活動空間有限，因此「開放空間容積獎勵辦法」這項法條的目的就是要奬勵建商，在規劃住宅建案時，能多多把一樓的空間或用地規劃成一般大眾都能享用到的設施，例如擺放藝術品、設置噴水池、廣場或綠地花園等。 ▲大樓林立的城市若有眾多的開放空間，可調解都市人的忙碌心靈。 如果建案做出這些親民的空間規劃，那麼政府就允許這個建案能夠多蓋些樓地板面積（稱之為容積面積）及樓層數（最多可增加3成的容積獎勵，也就是多賣30%的案量），建商當然也就能多賣些坪數及戶數來賺錢，這就是開放空間容積獎勵的用意。 然而，少數建商看準了一般民眾不會沒事常跑來這些開放空間，也認為官方機構不會在建案驗收、核發使用執照之後，再來複查開放空間的使用情形，於是就在拿到住宅大樓使用執照之後、住戶還沒交屋之前，違法把開放空間架起圍牆或植栽圍籬（俗稱「二次施工」），阻絕外部民眾進入。 ▲建造矮樹圍籬、透空牆柱是最常見阻隔開放空間的方式。 更嚴重的是，有的建案在預售時便在廣告DM上描繪一樓空間裡，有住戶專享的歐式迎賓大廳、圖書館、交誼廳、兒童遊戲室等多項公共設施，等到交屋之後，才發現這些誘人的豪華、住戶獨享設施全部違法設置在開放公間裡，必須拆除還給一般民眾使用，結果變成建商賺飽、住戶違法使用，一般民眾享受不到的處境。 買房子之前，想要避免事後買到這樣違法使用開放空間的住宅大樓，不妨按照以下幾項的選屋、看屋原則：

1. 選擇口碑良好的建商

信譽卓著的好建商通常不會做違法的二次施工，尤其開放空間一旦架上籬圍或圍牆，整棟住家大樓的質感也會受到影響，因此知名的大型建商比較不敢違法佔用開放空間，住戶自然較能獲得合法的保障。 ▲績優大型建商比較不會違法佔用開放空間。

2. 交屋前有無二次施工

不可否認的，大型的績優建商的建案開價比較高、也不是各地都有推出建案，因此一般民眾就算想買，也可能買不起或買不到這一類的建案。此時若是挑選一般建商的建案，可以注意建商是否已在交屋前夕，仍在密集施工；如果有，那必定是進行二次施工，此時開放空間就可能遭到不法挪用。

3. 保留預售時廣告DM

行政院公平交易委會早已做出裁決，明令建案預售時的廣告DM內容也屬於賣屋契約的一部分。所以如果建商把住宅大樓法定的開放空間，拿來蓋成廣告DM上的豪華住戶公共設施，就算被官方的工務部門拆除了，一樣可以向建商訴諸「廣告不實」的賠償。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw