認識法拍屋　看懂假處分

[房地王/吳正治報導] 最近國內政壇掀起值得關注的風暴，「假處分」一詞更成為討論的話題。事實上，在一般房屋買賣交易上，或是法拍屋的形成過程中，也會有「假處分」的情況產生，所以擁有房子或想買房子的民眾，對這些法律專有名詞也要略知一二，才能受到法律的保障。 ▲賣賣房屋之前，最好先暸解一些法律常識。 所謂「假處分」意思是指，當你名下的房子或是土地有被賣掉的可能，而會讓你應有的權利或法律的關係因此被迫變更時，為了防止這種資產賣出的損失，你有權利向地方法院聲請「假處分」（對司法單位稱為「聲請」，對行政單位稱為「申請」）。

假處分保障自身權益

若是法院最後裁定「准許」，就代表這個房屋賣掉的過程，已經「假設性」的經過法院的程序處分完了，換言之，就是暫停了這項被迫賣屋或賣地的處分，所以才稱之為「假處分」。 ▲當地的地方法院是受理假處分的司法單位。 這次政治人物是在黨籍被撤銷後、損及自身立委資格的情況下，向法院提出「假處分」的資格，而在房地產的領域中，一般的民眾會在什麼情況下，運用到假處分？ 舉例來說，A先生為朋友做保，結果朋友欠銀行大筆款項跑路，銀行轉向A先生追債求償，A先生認為當時做保的條文裡，有關代償朋友向銀行借款的債務寫得並不明確，當然不願意替朋友還償，於是銀行為了確保債權，就向地方法院聲請「假扣押」A先生的房屋財產。(假扣押是為了確保金錢債權得以保全，所做的法律行為） ▲銀行為了確保債權，可以向法院聲請假扣押債務人的房子或土地。 此時，A先生為了防止名下的房子被銀行查扣、甚至被拍賣變成法拍屋，就可以向房屋所在地的地方法院聲請「假處分」。聲請的方式可以自己去法院的服務處購買司法狀紙，裡面書寫當事人、假處分的原因，以及請求處分的事實及請求項目等。如果覺得自辦很困難，也可以找律師代為辦理。

法院要裁定擔保品

法院的民事庭（民間的債務糾紛屬於民事庭）收到民眾的「假處分」聲請之後，依規定要在3天之內完成裁定，並將結果送達到民眾及銀行兩方。值得注意的是，「假處分」的裁定書裡會寫上法院計算出來的擔保金，聲請的民眾必須先到法院繳交這些擔保金之後，假處分的保全措施才算生效。 至於擔保金的金額多寡，大致上不會超過房屋或土地的總市值，例如房子市值1,000萬元，擔保金就大約是1,000萬元。 ▲假處分的擔保金是由房子的市值推算出來的。 然而，「假處分」裁定之後，並不是整個房子被扣押或法拍等糾紛的終點，反而是屋主與債務人重新協商的起點。以文章中的案子為例，A先生就要趕緊和債權銀行達成和解，或找出還款之道。如此一來，才能和平地撤銷假押扣及假處分，原先押在法院的假處分擔保金才能夠拿得回來。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw