新北市房產緊箍咒 擴張趨保守

【房地王記者/邱和珍新北市報導】 根據營建署2013年9月份統計，新北市7月份建築物開工件數為29件，較上年同期減少1件，降低3.3%；總戶數則為1,934戶，較上年同期減少3,859戶，降幅達66.6%。即使國內景氣復甦力道仍然不足，但有購屋需求的民眾其實不在少數，這或許正是建商持續推案的原因所在。

景氣不佳  戶數萎縮

新北市於2009年至2013年間，平均每年7月約有28件住宅建案開工，每件約1,723戶。雖然新北市的開工總戶數較上年同期大幅縮減，但平均每戶坪數則為59坪，較去年同期增加11坪，增加22.9%。 倘若排除購地成本，平均每戶造價成本約261萬元，較去年同期增加43萬元，增加20.1%。由於開工的新建案大都增加每戶坪數，使得每坪造價成本較去年同期減少約1,500元，降低3.3%。 營造業因屬於內需型產業，其營運狀況深受國內生產毛額（Gross Domestic Product，縮寫GDP）、國民所得（National Income，縮寫NI）、消費者物價指數（Consumer Price Index，縮寫CPI）等總體經濟因素影響，使其每月開工件數時有增減。

利潤至上　追求坪效

自2004年起至2013年第2季為止，十年來國內GDP、NI與CPI的成長率均呈現微幅變化，只有在2008年至2009年間，因受到全球金融海嘯波及，導致全球貿易緊縮，連帶影響台灣經濟發展，使這三項指標均呈現巨幅震盪。 從以上數據可知，建商固然受到各種外在經濟因素而調整開工件數，但同時也藉由規劃中、大坪數的房型，以達到營業額最大化的目標。另一方面，由於地價飊漲的速度比房價還快，建商為了獲得最大利潤，無不費盡心思，力求降低每坪造價成本。 不過，如果碰到物價上漲，每坪造價還是免不了會跟著調整，屆時，建商就會另立名目，將衍生出來的成本加到售價裡面。

不能說的秘密

還有另一種情形，當GDP、NI與CPI都下降時，為何建商的成本反而降不下來，售價仍是如此之高？ 一般來說，不動產的價格結構可以用以下公式表示： 售價＝土地價格＋建築成本＋管銷費用＋合理利潤＋超額利潤 其實，不動產的價格與一般製造業的價格結構，大同小異，只有超額利潤是目前較受人詬病之處。由於建商將未來漲價的部分劃入超額利潤，使民眾可能必須多付一些價款，才能實現築屋美夢。 以新北市為例，2010年第2季共有73件住宅建案開工，總戶數為3,561戶，到了今年第2季共有75件住宅建案開工，總戶數為2,839戶，相較於2010年減少722戶，降低20.3%。在每戶坪數方面， 2010年第2季平均每件每戶約60坪，2013年第2季則縮減為53坪，相較於2010年減少7坪，降低11.7%。 儘管新北市2013年第2季的開工件數與每戶坪數都比2010年第2季略為減少，而且GDP、NI與CPI均較上季為低，但平均每坪造價仍達3萬6千餘元，較2010年第2季平均每坪造價多出500元，增加1.4%。 由上述可知，不動產的價格結構除了有一大部分是土地成本以外，還有一些是建商另立名目用來抵銷購地成本，或許這也是業者獲取超額利潤的手段之一。 一般來說，位於A級地段的不動產，奇貨可居，土地原始取得成本也相對很高，加上完善的公共設施，不論景氣好與壞，房地增值大都會超出合理的利潤範圍。因此，如果手邊有閒錢想要投資房地產，建議以地段作為首要考量，其次是貨比三家，最後是還沒達到設定的價格下限以前，絕不輕言出手。 新聞提供：房地王_新屋在地網 http://housetube.tw