央行暗示升息　購屋族因應四步驟

[房地王/吳正治報導] 中央銀行總裁彭淮南罕見地在央行理監事會議中，暗示「利率不可能永遠這麼低」以及「房貸戶要留意未來利率變動的風險」，這番談話被認為彭淮南已經在暗示房貸利率將在不久後開始升息。消息傳來，不僅股市裡的營建類股股價重挫，房地產市場也開始彌漫不安的氣氛。手中有龐大房屋貸款的民眾應該提早學習「算、還、延、搬」四步驟，讓自己的房貸壓力降到最低。 ▲央行可能升息，施工中的預售屋交屋後，房貸利率將比現在還高。 通常分析中央銀行是否有升息的計畫，主要的觀察項目就是看「實質利率」。實質利率是指「一年期銀行定存利率減去通貨膨脹率」，實質利率如果是正數，表示錢放在銀行裡，扣除通貨膨脹的侵蝕之後，還有一點利潤可拿；如果實質利率是負數，就表示錢越來越不值錢，就算放在銀行裡也會越來越薄，這對國內經濟發展有重大的負面影響，所以是各國央行所不樂見到的情形，唯一解決的方式只有升息一途。 最近幾年台灣實質利率變化表　單位：％ 央銀行、主計處 從以上的近幾年國內實質利率變化情況就可以知道，中央銀行好不容易在今年扭轉了過去連續兩年的實質「負」利率的情況，出現了0.285%的實質正利率，有鑑於明年的通貨膨脹率將會上升到1.39%，以現有的1.355%利率來看，又會出現實質「負」利率的情況，所以中央銀行在今年年底之前升息的機率已經大幅增加。 即然房貸利率上升的趨勢已經勢不可擋，對國內廣大「薪水不漲、房貸要漲」的有殼蝸牛族而言，可謂日子越來越難過，但是面對問題還是得採取「算、還、延、搬」四步驟，先算出房貸利率上升之後，對家裡的收支變化是否產生嚴重的負擔。 ▲銀行對利率波動極為敏感，房貸戶要提早因應。

算出每個月多出多少房貸

以購買總價1,000萬元的房子、貸款700萬元、無寬限期20年期、房貸利息2%的房屋貸款為例，每個月要還給銀行的本金加利息大約是3萬5,412元。如果央行升息到3%，每個月要還給銀行的本金加利息就會上揚到3萬8,822元，等於一個月多支出3,300元的房貸負擔。 利率上升，每月房貸金額比較 這筆3,300元看似對每個月有10萬元的雙薪家庭不是太大的負擔，但如果是單薪家庭，或是家庭月收入只有5萬元以下的家庭，等於多支出月薪6%的負擔，此時就要考慮提前還掉部分房貸，以便降低每月要繳交的房貸總額。

還掉部分房貸

從以下的每個月房貸金額試算表可以看出，如果房貸利率從2%上升到3%，而房貸戶仍然想要維持原先每個月只繳3萬5,000多元的本息平均攤還金額，只要提前還掉60萬元給銀行，就能降低房貸升息對家庭支出帶來的衝擊。至於還掉房貸的錢要從哪裡來？可以向父母無息借貸、或是變賣手中的績優股票、汽車等資產，總之省房貸大作戰，什麼方法都要嚐試看看。 提前還款，每月房貸金額比較

延長房貸年限或申請寬限期

然而，並不是每個家庭或年輕購屋者都有富爸爸、富媽媽可借錢，也沒有足夠的股票、資產可變賣，此時也可以向銀行申請延長貸款年限，從原本的20年房貸延長到25年、甚至30年，或是申請房貸寬限期，就能減輕每個月的房貸負擔。 延長房貸年限，每月房貸金額比較 不過，中途申請房貸寬限期，有時需要提出失業或財務困難的證明，把房貸年限拉長也會延長當「屋奴」的時間，非不得已的情況下，還是不這麼做比較好。

搬房貸到利率較低的銀行

另外，房貸利率如果上升之後，房貸戶也會接到不少銀行發出「房貸搬家」的廣告，鼓吹你把利率較高的房貸換到房貸利率較低的銀行，但是「房貸搬家」通常會有許多抵押權塗銷費、手續費、代書費等金額要繳交，所以「房貸搬家」之後是否真的划算，還是要自己精打細算一番，再做決定比較好。 ▲房屋是不動產，其抵押權搬動的手續很麻煩。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw