分割移轉解禁　買地上權住宅更有利

[房地王/吳正治報導] 地上權的住宅建案近年來在政府的「只租不賣」的土地標租政策下，漸漸成為市場矚目的焦點，但是地上權住宅最大的問題，還是產權不是購屋者的，以致於向銀行爭取貸款不易，最終還是會影響地上權住宅的買氣。現在主管機關－財政部國有財產署終於決定開放地上權住宅的「分割移轉」，這項政策的大轉變，究竟對地上權住宅有何重大影響，值得想買地上權住宅的民眾好好研究。 ▲都市精華區的土地日漸稀少，地上權開發方式成為風潮。 為了兼顧活化國有土地資產，又不會隨意賣給民間建商、拉高土地價格，國有財產署這些年大力推行地上權開發案，讓建商標下土地開發案之後，不僅初期可以收到建商的得標金，租約期間（通常是50年至70年）還可以每年收到穩定的土地租金，而且租約期間到期之後，整個建築物（無論是住宅還是商場）還要無償還給政府，所以現在民眾購買的地上權房屋及土地，都只有「使用權」而沒有財產權，更沒有土地持分，這樣才能確保租約到期後，產權回收的一致性及完整性。

只有使用權，影響銀行放貸意願

但是對於提供房屋貸款給民眾的銀行而言，只有「使用權」而沒有實質產權可供銀行做設定抵押，嚴格來說是不合乎銀行界的不動產放款規定的，因此目前許多銀行不是拒絕地上權的住宅申貸案，就是以建商連帶保證或一般信用貸款的名義借錢給買地上權的民眾，而申貸條件就是只能貸到房價的5成或6成，而且利率也會比一般的房貸高出1~2%左右。 地上權分割移轉開放前、後的優缺點比較 以最知名的台北車站前的地上權住宅「京站」為例，個別承購的民眾沒有實質產權可向銀行申請房屋貸款，所以當初開發的建商就是以整個建築物做質押，以產權信託的方式給銀行，然後再由銀行分戶貸款給「京站」的承購戶，但是貸款成數或利率一樣不會如一般住宅的優惠。 ▲台北車站前的「京站」，是著名的地上權住宅，但其產權不得分割移轉。 在這樣的房貸條件下，變成想買便宜一點的地上權住宅民眾，不但要準備和一般住宅一樣多的自備款，利率較高的房貸繳了20年也會相當吃力，地上權住宅根本沒有省到多少錢，民眾對地上權的建案興趣就會大打折扣，建商也會比較不願參與地上權土地開發的投標案。

10月以後的地上權案才適用

於是在眾多建商的建議下，國有財產署終於開放今年十月以後的地上權住宅可以「分割移轉」，也就是說，每一個地上權住宅的承購戶在土地租約有效期間，都可以拿到建物的所有權及土地持分，產權的登記、移轉、買賣等權利也就等同於一般的住宅，銀行也就會比照一般住宅，給予相同且合理的利率及貸款成數給地上權住宅的承購戶了。 ▲9月公告的「台北學苑」原址將採地上權方式開發，但不適用這次分割移轉政策。 對於想買地上權住宅的民眾而言，不只是房貸的成數及利率都會比現在優渥、正常，有了地上權的產權可分割移轉的規定，買賣地上權的房子就和一般房子沒什麼兩樣，就會增加地上權住宅買賣的誘因，未來房價的漲幅也可以稍微追上一般的住宅。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw