彭總裁批預售像期貨　優缺點看分明

[房地王/吳正治報導] 中央銀行手握利率升降籌碼，總裁彭淮南的一舉一動也成為房地產業者關注的焦點。日前彭總裁一席「預售屋像期貨」的說法，立即引發業界和購屋民眾的熱烈討論，其實預售屋制度在台灣行之有年，能夠存活到現在，必定有其優點，當然也一定有其弊端之處，民眾以預售方式買屋時，最好先全面性暸解預售制度，才能「享其利而避其害」。 ▲預售屋接待中心是台灣預售制度下特有的房市場景。 觀察彭總裁對預售屋制度的看法，他認為現行的預售屋銷售方式，就好像是一種「房屋期貨」。因為買預售屋只要先繳出少少的先期自備款即可，結果變成買一棟成屋的錢，大約就可以買進10間的預售屋，因此預售屋價格會帶動實體房價的上漲。

花少錢即可買屋

雖然彭總裁不是房地產界專家，但是他對預售屋的觀察仍相當清楚。回顧台灣的預售屋制度，有人說早在民國50多年時就從香港引進到台灣，也一種說法是台灣獨創的房地產代銷業者發明出來的，不過無論如何，預售屋用少少的總房價的1~2成自備款，就可以一圓購屋美夢，的確很符合喜歡買房子投資、置產的台灣民眾。 到了民國70年代，台灣歷經了「經濟奇蹟」的起飛期之後，房地產市場第一次開始狂飆，當時新興的房地產代銷行業也開始把「預售屋制度」發揚光大，因為在那個「台灣錢淹腳目」的年代，民眾滿手是現金，只好跑去投資股票及房地產，造成房地產價格一日三市，建商和代銷公司也樂於聯手推出「預售屋」提早搶客，甚至有些建商的接待中心還沒有搭起來，預售的房子就被民眾預訂一空。 ▲房市熱絡時，有的接待中心還沒搭好，房子就賣光了。 由於一棟預售住宅大樓的工期少則1年半，多則3年，這段期間的工資、建材成本都可能隨之上漲，因此建商普遍把預售屋建案的價格訂得比成屋還高（少則一成，多則三成），於是在前述或最近十年房地產市場景氣大好的時候，「預售屋制度」的花少錢就買屋、售價比成屋貴等現況，就變成大眾指責投機客炒作、房價不合理飆漲的元凶。

紅單問題不可不防

最明顯的例子就是，最近新竹及桃園高鐵特區不少預售建案，分別傳出房市投資客聯合代銷公司或建商，買下多戶的預售屋（俗稱「紅單」），然後再結合房仲業或代銷業者，以高出1~2成的價格把預售屋轉賣給一般的民眾，造成預售屋市場的亂象與不公平交易。 預售屋與成屋的優缺點比較 但是大家忘記的是，民國80年到SARS疫情爆發前、國內房地產景氣慘淡下跌時期，大部分的民眾買了房子都是「現買、現跌」，只有預售屋市場因為民眾簽約之後還沒有交屋，所以沒有「現買、現跌」的問題，勉強為當時台灣的房地產行業維持住一線生機，只是那時候的預售屋開價不至於高出成屋價3成以上。 其實，台灣預售屋制度的貢獻還不只這些。現在擁有自己房子的中產、勞工階級，在存款有限、薪水不多的情況下，大多是參與了台灣的預售屋制度，繳了一部分的自備款、先把房價鎖定下來，以免1~2年後房子蓋好了，房價越漲越買不起。這兩年政府在浮洲、機場捷運線A7站附近推出的兩個合宜住宅，也都是用預售的方式銷售，讓買不起房子的中產階級家庭，也能一圓購屋美夢就是最好的例子。 ▲政府推動的合宜住宅同樣採用「預售」的方式。 此外，預售屋要蓋上1~2年以上，這段期間可以強迫買屋者努力儲蓄；預售屋還可以在房屋建造期間，讓承購民眾依據自己的需求，請建商做出「客製化」的隔間，省掉日後對屋內裝修敲敲打打等不便。 總而言之，任何一種制度都有其優缺點，尤其房屋的總價高，又是人生最重要的一件事，因此不論是買成屋或是預售屋，自己都要多多充實房地產知識，注意每一個購屋的環節，避免受騙或吃虧，就能在最好的購屋環境下買到合適的房屋。 新聞提供：房地王-新屋在地網 http://housetube.tw